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央行加息对南京房地产市场有何影响？近日，记者专门走访了有关方面。短期效应：心理降温
知名房产经纪机构我爱我家南京公司经理施勇军介绍，这次利率调整是在宏观调控的大背景下进行的，对房地产行业是一次心理降温，短期影响不明显，但长期影响较大。从短期来看，利率上调0.27个百分点，对购房者来说相当于利息总额增长3％，无关痛痒；对开发
商来说，利率上调造成的成本增长也微乎其微。但一些业内人士认为，本次加息是进入新一轮加息周期的开始，因此从长远看有利于房地产市场的降温。
他说，具体来看，本次加息对一手房开发与购买有一定影响，但对于二手房市场则影响不大：
一、加息后，意味着贷款成本增加，一方面购房人的贷款成本增加，另一方面开发商的贷款成本也同样增加了。从长期看，开发商地没了，钱没了，今后房子的供应量会减少。因此，不太可能出现房价下降的现象，即使有也是非常有限的。
二、 随着及城市化进程的加快，居民的住房总需求仍将增加，一手房的增长相对降低，二手房市场将更加活跃。
三、加息并不会带来房屋消费能力的下降，只是相对抑制了人们的贷款需求。因此加息后，人们购房贷款将更趋于理性，会尽量考虑降低贷款总额。这样，80平方米以下，房款总额较低的中小户型将会走俏。
四、加息是对金融机构贷款利率浮动区间的进一步放宽，更有利于银行为不同物业品种提供合适的贷款服务，无论对买卖双方都是有利的。
五、现在什么都在涨价，利息不过只涨了0.27%，钱存银行还是不如买东西保值，而房子仍是最佳投资品。中期影响：“长三角”地产膨胀依旧
农行江苏分行营业部房地产信贷处处长祝力认为，由于国内银行80％以上的收入来源于存贷利息差，因此当存贷款利差不变而上下平移时，银行的收入几乎是不变的。但此次加息存款下限没有变化，贷款上限完全放开，因此，是对工商企业与银行集团之间的利息利益再划分，它更有利于银行集团。其允许存款利率向下浮动，但不允许存款利率向上浮动；取消贷款利率向上浮动限制，维持0.9倍的向下浮动区间，促进利率市场化又向前扩大了一步。
对“长三角”来说，是“人民币升值和局部地产膨胀”。而产生这一种现象的前提并没有改变，这个表述包含两个意思：第一，人民币升值是相对于外部，当外资持续流入中国内地，表现的就是人民币升值，当集中分布在长江三角洲时就是表现地产膨胀；第二，对于内部，由于外汇占款的快速增加，导致中国资产膨胀，恰恰是通货膨胀反衬房产升值。
估计今年FDI（外商直接投资）在600亿美元以上，50％流入“长三角”，人民币利率的上调一定会吸引更多的外资，经济资源向“长三角”地区集中的趋势还在持续，“长三角”GDP占全国GDP的比重已由去年的19％升至今年的21％，充分说明长江三角洲的的经济比重继续提高。长期效应：实现“软着陆”
在目前供给稳定增长的形势下，影响全国房地产市场走势的主导力量应在需求一方，需求变化决定了产业景气度的中短期方向。预计此轮宏观调控将导致中国经济未来1至2年增长放缓。居民收入及收入预期下降、信贷紧缩、升息将对房地产需求产生深远的影响。
中国经济增长总是在“投资的加速和延缓”的背景下展开的，经济的周期实际上是投资的周期。历史上每次紧缩政策出台后，经济增长都有明显回落现象。在波动的经济周期中，收入越高的家庭，收入变动幅度越大。
紧缩的投资政策，将导致投资品盈利水平的下降。高收入家庭的收入预期在一定程度上恶化。对于高收入阶层而言，“10万元”以上消费(多套/高档住宅、轿车)的需求收入弹性最大，一旦收入预期增长放缓，这类消费需求首先受到抑制。
对于中低收入户而言，收入和收入预期受到的负面影响要小得多，消费需求不会有太大的改变。但其较低的购买力难以承受目前高涨的房价。
从房地产投资角度来看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就仍然可能继续流入房地产市场，房价就存在继续上涨的理由。
2005年底以前，只要央行施行稳步而适度的升息步伐，全国整体房价就不会出现回落，但增速将显著放缓，不可能维持目前接近12%的涨幅。全国房价真正出现回落，也许将是2006年后的事情。但提早进行的宏观调控和缓步加息，将使得房价急跌的可能性大大减小，房价有望最终实现“软着陆”。
作者：邓华宁
（来源：经济参考报）
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