近日，位于广州火车东站旁的中泰国际广场，迎来了一位大客户——普华永道。这家世界顶尖的会计师事务所，在这栋刚刚交付使用的甲级写字楼里一口气买下了5600平方米的物业，作为其华南分支机构的办公场所。

    “近期外资企业租赁个案进一步增加，一些跨国公司更开始考虑大面积购买本地甲级写字楼。”在刚刚发布的《2004年三季度市场透视》报告中，戴德梁行广 州公司人士如是说，“这些表现活跃的租户或买家，以从事证券、金融、贸易及各种专业服务的机构为主。”

    在他们看来，随着中国加入世贸组织和泛珠三角经济合作战略确定，作为华南中心城市的广州，已有越来越多外资企业争相进驻，其区域性总部经济效应开始显现并将持续增强，当地多年来波澜不惊的写字楼尤其是甲级写字楼市场，应该会是另一番景象。

    优质物业供不应求

    根据上述报告统计，第三季度广州甲级写字楼总体空置率维持在7.1％的较低水平（1998年高峰期时曾达到35％左右），现有此类物业未能充分满足客户需求，导致部分公司不得不选择搬入一些素质稍逊的写字楼，以至于该季度甲级写字楼吸纳量仅为5900平方米，比上一季度减少了33700平方米。

    广州甲级写字楼供应短缺自有其历史原因。上世纪90年代中前期，广州出现过一波写字楼投资狂潮，1997年供应高峰期时，光是甲级写字楼一年就推出多达50万平方米，当时投资商及买家多以港人为主，市场上炒风盛行，很多人都在参与“击鼓传花”式的炒楼。但一场亚洲金融风暴不期而至，港资被迫全面溃退，广州市场写字楼投资迅速跌入低谷，此后六七年间，甲级写字楼年供应量仅仅在10万平方米上下徘徊，往往低于当年同类物业的吸纳量。多年来此消彼长，现在自然就供不应求了。

    在接受记者采访时，戴德梁行广州公司商业部助理董事张智聪称，以现时广州的地标建筑中信广场为例，其最近一段时间的平均出租率高达98％，用国际通行的标准衡量，空置率实际上已经为零。据他介绍，与市场上租赁需求活跃而物业存量有限相呼应，本季度广州甲级写字楼总体租金水平为每平方米12.5美元，比第二季度轻微上升约2％，中信广场等优质物业租金增幅则多达5％，与此同时，甲级写字楼售价表现坚挺，每平方米可达人民币12000元～14000元。 土地出让检验市场信心

    11月9日，广州珠江新城双子塔（西塔）设计方案国际邀请赛结果出炉，五个入选方案中最高的一个，设计高度为422米，比目前的国内“老大”上海金茂大厦还超出2米！

    对普通的广州市民来说，此事的最重要意义，也许是再过几年他们就可以为自己的城市拥有中国内地第一高楼而心满意足了，但业界人士更关心的，也许是这栋据估算投资上百亿元的庞然大物，以及它所标志着的广州新一轮写字楼投资热潮，将为市场带来怎样的影响。

    实际上，自去年开始，定位为广州ＣＢＤ的珠江新城一带，为数众多的高档写字楼项目已陆续破土动工，投资商中不乏珠江投资、富力、保利等知名住宅开发商，其中富力一家在区内就拥有8个写字楼及豪华酒店项目。

    据戴德梁行统计，至2005年年底，整个珠江新城内约有建筑面积30万平方米左右的写字楼物业陆续交付使用。该公司预测，如此巨大的供应量，将令广州甲级写字楼整体租金上升的趋势受到打压，整体空置率很可能呈现反弹。

    中原地产广州公司写字楼部一位人士也认为，目前这一波投资潮，将使广州写字楼整体供应量在2006年～2007年之间达到新高峰，到时候市场上甲级写字楼物业的供应，也许会趋于饱和，投资商不能过于乐观。

    10月中旬，广州市国土房管局公开表示，将于近期出让与珠江新城一江之隔离的琶洲会展中心附近4幅国有土地，总占地面积近28万平方米。这是迄今为止琶洲板块规模最大的一次土地出让，土地用途均为写字楼和酒店。

    “珠江新城的开发用地政府基本上已出让完了，而由于有会展概念的强力支持，未来若干年内，琶洲应该会成为继前者之后广州写字楼投资的又一焦点”，戴德梁行的张智聪说，“此次大规模土地出让外界反应如何，一定程度上可以检验投资商对本地写字楼市场中长期走势是否仍然信心十足。”