11月9日，记者在香港参加“2004居住改变中国·亚洲人居环境国际高峰论坛”期间，有幸采访了成立于1889年迄今有着115年发展史的一家企业“香港置地集团”总裁苏兆明先生。该企业在香港ＣＢＤ即中环区域拥有20％的商用物业，靠填海造地并开发运营数个大厦取得成功。近几年通过与万通集团的合作走向内地北京市场，近期又与重庆有关方面签署合作意向书，继续加大在内地楼市的投资。

    打造百年企业是很多企业家心中的梦想，人家是怎么做到的呢？他们是如何跨越成长道路上的一道道坎不断走向新的成功的呢？以他们100多年积累的经验，如何看待内地房地产市场的这一轮波动？如何看待内地楼市蕴涵的商机呢？难能可贵的是，苏兆明没有像很多外国高层管理人士通常表现的那样在回答记者提问时避重就轻。

    他告诉记者，香港置地对自己的要求是做一家目光长远的发展商，所以他们在中环开发的所有商用物业产权全部自己持有。自己持有产权的直接好处就是保证了经营管理的统一性，通过出租追求投资回报的最大化，也很好地防止了物业价值的流失。在使用20年后的今天，他们斥资数亿港币对中环的几栋大厦进行了翻新，让这些建筑整旧如新，吸引来更多、更高品质的承租户。

    香港置地在上百年的发展过程中并不是一帆风顺的。苏指出，该公司在成立的头几十年面对的压力最大。在多元化与专注于物业开发中做出取舍一度是他们要解决的最大命题。他们也曾进行过多元化投资的尝试，因为进入的新领域是自身所不熟悉的犯了很多错误，最后找到的解决之道是分成几个公司分别运作不同的业务。香港置地专注于物业经营管理，另外还有公司专管餐饮、酒店等等。对香港置地在房地产方面的业务来说，曾经遇到的最大难题就是买中环置地广场这块地皮。当时，也就是在上世纪80年代末，他们是在地价最高时中标买进的土地，买到手地价就开始下跌，于是公司进入两难境地：尽快抽身还是吃下？显然，他们选择了后者，通过把非核心业务卖掉回笼资金投入到开发中，才有了现在的中环标志性建筑——置地广场。实践证明了当时的抉择的正确性。从最初投入的买地款看，这个项目的年回报率保持在20％以上。“当然，我们的成功首先取决于我们的企业价值观——追求最佳的质量始终贯穿于我们所有的经营行为中。”苏说。

    苏兆明直截了当地告诉记者，能让这家百年企业保持活力的因素是竞争。苏回顾说：“15年前，曾有分析人士指责我们不去做新的东西。随着太古广场等新大厦的建成，我们也感受到了客户流失的威胁。我们认识到，除非提高服务质量，否则客户没有理由继续留在我们的大厦里。”于是，他们不断翻新建筑，改进服务，让客户满意，让自己立于不败之地。事实上，在竞争激烈、市场变化又大的香港商用物业市场做到这种程度是相当不易的。苏坦陈，香港的不动产市场完全靠市场调节，所以波动相当大。一个主要的原因是香港的汇率比较固定，物业贬值时货币也在贬值，所以市场好坏不能看单一指标。但是，现在写字楼租金回升确实比较快，他们也跟着受益，但住宅市场的回升幅度并不那么大。

    在苏看来，中国政府实施的宏观调控是明智之举，可以确保企业投机行为的减少，对那些实力型企业是好事。内地加强宏观调控不会影响他们对内地的投资兴趣，他们一直在寻找更好的商业机会。