实际上价格跟交易方式是没关系的，用招标、拍卖、挂牌甚至协议方式对价格都不应该产生影响，最本质的是供求关系。之所以招拍挂以后地价飙升，就是因为供应量减少了，供应量的走势才是决定土地价格和房价的关键。

    “(被建设部不点名批评之后)到现在为止，这是我第一次接受国内记者采访，评价房地产泡沫及其涨跌。”soho中国董事长潘石屹对本报记者说。

    老潘本是房地产大潮风口浪尖上的人物，但自从被建设部不点名批评之后，他着实沉默了一阵。可如今关于房地产泡沫的争论愈发白热化，老潘还是要发言。他说，“一定要看到我们面对的是一个市场，作为市场就一定会有正反两种声音，但现在各方言论都陷入不理智了。”

    所有政策都有利于房价上涨，除了加息

    房地产泡沫要破裂？市场要崩溃？“以我的观点，(对房地产市场未来)我是看好的。”潘石屹说。

    他正襟危坐地分析说，中国经济持续增长、政治环境的稳定及区域、城市安全有保障这三方面是目前有利于房地产发展的社会大环境。因为这样的环境使人们有了良好的置业投资心理，并且财富也有了一定程度的积累，于是导致了房价的上涨。

    具体到房地产市场本身，潘石屹首先从泡沫论者提到的房价与收入比谈起。“房价收入比是对方说的一个特别重要的理由。实际上他们说得有道理，但却不是全部，不能简单的把中国的房价收入比和国外的这一数据放在一起进行比较。中国建的都是新房子，这些新房子质量都比旧房子好，另外中国的二手房市场也没有火爆的迹象。”潘石屹认为，目前按照一手房交易的价格和整个城市里的人的总收入去比的数值肯定是高的，可如果二手房能够畅通交易起来，房价收入比就会降下去了。

    另外一个指标是空置率。目前我国的空置率计算方法是新竣工工程中没有卖出去的房屋数除以当年的开复工面积；在国外则是整个城市的空房数与城市里所有房屋数之比。“分子分母都不一样，只有名字是一样的，拿这个数字去比的话，牵强。”

    尽管如此，即使粗略地估计一下，目前的空置率也是比较高的。潘石屹说其中一个非常重要的原因，就是二手房交易的市场化没有形成。“真正解决空置问题，不要做文字游戏和数学游戏，而要尽快使二手房真正流通起来。”

    潘石屹还有一个看好房地产市场的理由：在全世界任何一个城市，没有像北京的房屋投资回报率这样高的。据测算，目前的投资回报率为10％，而正常的水平应该是比银行的存款利率多一个百分点，也就是“有3％、4％就不错了”。

    从目前宏观形势来看，诸如：“8·31”大限，农业用地冻结，停止拆迁等政策都导致了供应量的减少。潘石屹认为，市场上一旦供应量减少，出现的局面就是供不应求，所以目前出台的一系列政策都是有利于房价上涨的，“除了刚刚公布的央行加息”。

    “身体好的这个冬天就挺过去了”

    “加息就是抑制需求，目前只有这一个政策是抑制需求的。”潘石屹认为加息对于房地产商有两方面的影响。

    首先，加息使得房地产开发公司付给银行的利息增加，造成了其资金成本的增长，融资成本将增加2％。对于负债率高的公司影响很大，尤其是一些负责率高达70％～80％的公司。相应的对于负债率低的公司的影响就小一些。“我们公司的负债率是零，加息对我们的影响就是零，没影响。”

    同时，消费需求的抑制是所有地产商必须共同面对的。因为贷款利率的提高使得有些购房者在核算之后认为负担不起相应的价格，也许就会放弃买房的打算。但对高档房市场影响不大，以0.27％的利率算，20年50万元贷款利息也才增加1.8万元左右，仅相当于1～2平方米的价格。

    但是潘石屹强调：“这是个好办法，实际上加息才真正做到用经济的手段去调控经济。”他进一步解释道，房地产开发商在市场中，不光是与客户博弈，还要与同行竞争。加息使所有的发展商都站在同一起跑线上，“身体好的这个冬天就挺过去了，身体不好的可能就‘死’掉了。实际上加息对整个经济的健康发展，房地产业的健康发展都是有好处的。”

    “两种观点都是错的”

    “专家披露：地产商可能操纵房价原始数据。”对于这一近期媒体热炒的消息，潘石屹坚决表示：“不可能！”

    “专家实际上对整个运作体系不太了解。”潘石屹说，每一套房子成交后，所有数据包括成交价格在40天之内都要在北京房地产信息网上如实登记。“每一套房子一分钱都不敢差，差了客户肯定不干。”潘石屹介绍，这些登记的数据会在房管局的统计月报中公布，这个数据才是最真实的数据。而目前统计部门公布的数据的确是房地产商上报的，但其中也有一系列法律、规定的限制，“这个数据也是八九不离十的。”

    对于目前激烈争论的房价与地价的关系，潘石屹的观点与正反两方都不相同。“我认为那两种观点都是错的。”也就是说，老潘认为国土资源部副部长和任志强的观点都是错的。他说，现在他们针对枝节问题讨论得喋喋不休，但实际上价格跟交易方式是没关系的，用招标、拍卖、挂牌甚至协议方式对价格都不应该产生影响，最本质的是供求关系。之所以招拍挂以后地价飙升，就是因为供应量减少了，供应量的走势才是决定土地价格和房价的关键。