最近,国际上一些研究机构及媒体纷纷指认我国房地产泡沫已经产生,但建设部等主管部门与开发商们却一致予以否认。其实,是否存在泡沫这一问题可以存疑,但房地产市场过度繁荣却是一个不争的事实。其背后又掩盖了一个社会问题,即城镇中低收入群体越来越难以满足其住房需求了。

    我们注意到,产生这一问题有一定的社会经济发展背景:一是目前我 国许多大中城市都刻意进行大规模的城市建设工程,大容量拆迁所涉及的人口多为城镇中中低收入群体。拆迁补偿额不足以让他们有能力重新购置新房,但经济适用房及廉租房供给又跟不上,导致这部分人难以满足起码的住房需求。二是城乡贫富差距拉大引起了急剧城市化(如农民民工潮),引致大量新增人口的住房需求,但这部分人的低廉收入也难以满足其住房需求。与此同时,我国房价持续高企,导致市场更加无法满足这种住房需求,最终使得城镇中低收入群体"安居乐业"的问题变得更加突出。这一问题已引起了社会学家的高度关注。

    在社会学家看来,当由于无法满足中低收入群体的住房需求而产生社会问题时,国家应该通过大量建设经济适用房或廉租房,来向这部分人提供最起码的住房保障制度。但是,与房地产市场繁荣有切身利益的相关利益主体却认为这是一种"倒退"行为,与我国住房制度改革初衷是相违背的,因而极力反对或抵制国家推行经济适用房或廉租房等低价住房建设政策。

    确实,住房保障与市场化历来是有争议的。"他山之石,可以攻玉"。其他国家或地区政府面对这一问题时,是否也要向这部分中低收入群体提供充分的住房保障呢?答案是肯定的。它们会更多地从社会政策而不是经济政策的角度来考虑这一问题,这成为政府积极介入低住房市场的重要理由与动力。例如,新加坡和智利等国都推行了"公共房屋政策",建立了比较成功的公共房屋制度,从而避免了低收入群体因经济困难而不能"安居乐业"。目前我国也面临了同样的社会问题,因而国家介入低价住房市场的理由是相当充足的。

    事实上,我国政府也这样做了,推出了建设低价住房市场的政策与计划,但干扰的因素太多了。因而,从总体上看,目前我国建设经济适用房或廉租房的推进速度太慢,规模效应并不显著,难以满足城镇中低收入群体日益增长的住房需求。

    为什么中国会出现这种现象呢?主要原因就在于地方政府及房地产开发商鲜有推进的内在动力。国家介入低价住房市场的任务被分解到地方政府身上,这需要地方政府投入大量财力物力,包括土地供应和建设资金筹措等。另外,房地产开发商也反对大规模建设低价住房,这是因为他们惧怕由此会给房地产市场带来冲击,进而会有损于他们可观的巨额利润。这些因素的综合效应,直接导致了目前我国经济适用房或廉租房建设规模一直上不去的结果。有资料显示,去年经济适用房占总住房比重为5.5%,今年已下降到了4.5%的比重。

    其实,政府以经济政策来推动房地产市场发展本身无可厚非,但政府的作用不仅仅局限于保证住房消费和活跃房地产市场的单一经济范畴,而更应从社会政策的角度来考虑这一问题。

    因此,有专家建议,国家下一步对房地产市场的调控方向,应适当转向满足城镇中低收入群体的住房需求上,应把大力发展低价住房市场作为经济增长的一个重要策略,来逐步落实政府的公共角色。这样不仅可以解决日益突出的社会问题,而且还可以有效遏止房地产市场的过度繁荣对经济增长的冲击与影响。