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陆颖
近来，全国主要大城市的房价走势再次成为社会热点，其长幅之大尤其引人关注。事实上，今年北京上半年的房价走势报告出台时就引来过短暂的热议，据上半年北京楼盘销售的成交备案统计数据显示，平均房价比去年同期上涨了3％。不少房产大鳄更是放话，今年下半年的房产价格还会上升。果不其然，今年前8个月，全国房价同比增长13.5％，房价上涨
过快引起社会普通百姓的埋怨。
谈到房价上涨，就不能不提到房产开发商们对商品房所做的一系列“销控”，不能不注意到房地产开发商在控制房价中所施展的歪念国家和地方政策以行涨价之实的“手脚”。
开发商歪念的第一个政策是被业界称为“土地革命”的“11号文件”，即国土资源部2002年5月9日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
随着社会上一系列因土地问题的腐败案件浮出水面，全国土地市场的规范正式进入高层视野。土地转让实施竞买，无疑是促使土地转让更趋“阳光”的重要举措，这是中国市场经济发展当中“三公”原则的应有之义。为此，即国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。但是，各地在执行该项文件时，却都打了不同程度的折扣。
仅就北京市而言，2002年6月出台的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议转让的有关规定》，为协议出让留了4个口子：绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危改项目、高科技项目。这些项目还可以继续以协议的方式出让土地。北京房地产商以上述4种项目为由，继续以协议方式从政府得到土地，而且圈地的规模和胃口几近疯狂。据统计，北京房地产商用一年半时间拿的地，相当于之前北京市10年卖地的总和。这些，都是公开报道过的。
然而，这一政策经过房地产开发商的转手，却变成了土地转让价格上升的原因，并进而宣扬成商品房成本大幅上升的原因。
当然，土地通过竞买的方式出让的确会让土地成本有所上升，但商品房成本当中，据专家分析，其中建筑安装费占到商品房成本的40％左右，除去配套费和其他收费，地价所占份额有限，所以，以地价上涨作为商品房的高额定价的合理性大大值得怀疑，另一方面，目前，房产价格并不像普通商品那样还得经过物价部门的严格审计，所以，房价很大程度上是开发商自己随心所欲的操控。
开发商歪念的另一个政策就是国土部71号文。在北京为4号令，即《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》。
今年2月，北京市4号令出台，封堵了四项协议出让土地的渠道。一些土地开发商利用广告投入换来的话语权大喊“土地供量减少”，并以此放出商品房要涨价的口风，并在实际中通过运作实现楼市提价。
实际看来，北京市很多企业早在4号令前，就已从政府允许的口子储备了大量协议出让土地并已立项，据北京国土房管局统计，北京已协议出让和通过规划的用地近9000万平方米，规划面积达1.4亿平方米。按4号令的规定，这些土地都能继续进行开发和交易。如此大的土地供量基本上满足了3年以内北京对商品住宅的需求。所以，根本不存在商品住宅用地不够问题，应该说，4号令会促使商品房用地朝着需求与供给良性结合的方向发展，并不能成为商品房应当涨价的必然原因。
此次央行加息，也许会带来房价的小幅下降，不过，在开发商那里，是否又会很快找到新的涨价理由？
（新华网）
《市场报》 (2004年11月05日 第八版)
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