10月29日，央行突然宣布加息，10月31日正好是国务院禁止农用地转非农建设用地半年期限的自然到期日，令市场对相关政策产生效应颇为关注。

    宏观调控为房市“降温”

    近6年来，房地产市场的发展处于一种“高速膨胀”的态势。中国房 地产投资额年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长，房地产的增长速度都远远高过GDP的增长。国家有关部门从2003年开始至今采取了系列宏观调控措施给房地产市场不断“降温”，进入2004年，系列宏观调控措施开始逐步显现成效，房地产投资增速逐月回落。

    自1998年开始的房地产投资增长势头在2003年达到顶峰，2004年1-9月的房地产投资增幅明显回落，并逐步趋于稳定，1-9月增幅28.3%，比第一季度回落12.8个百分点。另外，房地产开发贷款也得到有效控制。今年8月底，房地产开发贷款比年初增640亿元，比去年同期少增770亿元。贷款增速放缓，使房地产开发投资规模受到资金的约束。

    政策调控成效渐显

    房地产行业作为资金密集型行业，其先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。到目前为止，有关部门已相继出台了各种各样的政策法规20多个。而今年系列新政的特点主要体现在土地和金融政策两个方面。

    例如71号令出台后，靠产品发展的开发商将获得更多机会，而缺乏项目、土地及从事旧城改造项目的公司，未来发展空间则较有限。现在，越来越多的开发商处于没有项目，而资金实力又不够买地的尴尬境地。特别是一些中小型企业已经到了举步维艰的境地。“8.31大限”让传统的房地产开发模式转型成为必然，即从土地运作模式转向资本运作模式。

    今年4月国务院发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，决定全国暂停审批农用地转非农建设用地半年，这是其旨在防止经济过热所采取的一系列严厉措施的一部分，土地冻结期将于11月1日终止。据悉，虽然对农业用地开发解冻，但不意味着重新放开，国家对农业用地的转让还要有更严格的限制法规出台。

    去年央行121号文出台，对开发商资本金提出了明确要求，规定“房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%”。121号文提高了房贷门槛，降低授信额度，使不少开发商面临着资金压力，特别是资产负债率过高的房地产企业。将使自有资金不足、资信等级低的中小房地产企业淘汰出局，促进资信优良、有品牌的大型房地产企业获得更大发展空间，特别是对那些没土地、但有资金的企业来说是个机会。

    此后，央行、银监会又连续出台系列紧缩信贷政策，让房地产企业陷入越来越紧的资金困局中。

    2004年3、4月间央行连续两次提高存款准备金率，这意味银行收缩信贷资金1100亿元，对融资需求旺盛的房地产来说无疑是个打击。

    4月末，银监会颁布了一个通知，紧急叫停商业银行在“五一”前的所有贷款，并更加强调了中央银行所出台的政策，要求银行在为房地产开发商提供贷款时要更加谨慎，还规定如果房地产开发商无法提供其开发计划投资总额30％的自有资金，商业银行不得对其提供任何贷款。对于别墅、豪华住宅、办公楼和第二住宅的抵押贷款仅限于已竣工的住宅，而且贷款利率也有所上调等。

    紧接着，银监会开始全面清理在建和拟建项目固定资产贷款。对于刚刚经受了货币总量减少冲击的房地产商而言，银监会发起全面清理的冲击更大一些，更具威慑性。

    就在最近的10月29日，央行突然宣布提高人民币存贷款利率，一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点。作为资金密集型行业，房地产行业70%以上的开发资金来自银行贷款，加息必然增加房地产开发商的融资成本，房地产开发企业的利润每年也会减少6%以上，而且极有可能导致整个房地产市场发展速度放缓。

    由于存在限制投资的政策导向，以及出于保持整体经济发展平衡的需要，市场对未来的宏观调控措施也有预测，如从财政、税费甚至继续加息对“过热”的楼市进行调控；央行有可能再次调整房贷政策，并将调整重点放到了“取消期房按揭”上，这意味着银行口袋将再次对开发商收拢，必然使得一部分房地产商将目光投向资本市场，相信地产类上市公司的融资需求将越来越大。