摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，曾经准确预测了1997年印尼发生的经济危机和随后香港房地产市场的暴跌。因此，他不久前发出的“中国房地产泡沫将在数月内破裂，震中将是上海”的预言，就格外受到重视。

    预言引起了相当大的争论，并且正反双方的量级旗鼓相当。

    谢国忠的依据是，美国的低利率政策，导致大量美元过度流入“前景光明”的中国，引发了当地房产价格的大幅上扬，并带动家庭储蓄从银行存款分流到房产购置中，进一步推动了房产价格的上涨。随着后续资金“跟进”的迟滞，市场必然会发生坍塌。

    而以建设部政策研究中心为代表的反方认为，后续资金能够及时“跟进”，中国房地产行业不存在泡沫。该中心课题组推出的一份7000言的报告，对此进行了详细的阐述。

    争论相当激烈。

    作为“旁观者”，虽然一时还难以从双方的论争中得出判断———谁的观点更接近现实情况，但相对于“泡沫论者”而言，似乎“反泡沫论者”的分析有更多值得推敲的地方。

    比如，“反泡沫论者”并没有纠缠“美元的过度流入推动了房产价格的大幅上扬”的判断，也没有测评美元利率不断上升以及中国可能随之而来的升息周期对购房资金流的影响，而主要从国内需求的可持续性方面证明，推动房地产价格稳步上扬的资金将源源而来。

    一个最频繁见诸报端的依据是：按照2020年我国城市化水平将达到55%左右测算，我国城镇居民将由目前的4.9亿增长到8亿左右，将有3亿左右的新增住房需求，潜力巨大。如果只计算城镇居民改善住房的需求，潜力同样巨大———假定有20%的现有城镇家庭有改善住房的要求，且每户仅仅想增加20平方米，这个需求潜力就是5.4亿平方米！

    虽然这些数据估计不会有什么差错，但对批驳“房地产有泡沫”显然没有太大的帮助———未来的需求并不能证明现实价格的合理，就像不能用“中国股市未来增量资金巨大”证明三年前的2200点没有泡沫一样。同时，反对者也没有对新增住房需求的购买力作出哪怕是稍微粗糙一些的测算。

    反对者另一个经常引用的观点是：“房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系”，在市场经济条件下，真正决定房价的并非供应，甚至也不是需求，而是社会普遍的预期。

    不幸的是，这对否认“泡沫”的存在似乎同样意义不大。相似的例子还有“地价上涨推动说”。当然这其实是一个“鸡和蛋”的问题，要以此证明房价没有泡沫，不但资格好像不太够，而且还有推卸责任的味道。

    一般的常识告诉我们，判断有无“泡沫”，显然需要首先给“泡沫”下个定义，并找到一个较为直观的衡量标准。三年前，“市盈率过高”成为支撑“股市泡沫论”的最坚硬的证据。目前，对认为房地产没有任何泡沫的一方较为幸运的是，衡量地产有无泡沫尚未有这样一个明了并较为公认的指标。

    但需要注意的是，一些难以否认的事实和数据，似乎已经开始试着戳破一个又一个的“小泡泡”了。

    比如，正在进行之中的“加息周期是否已经形成”的讨论。

    比如，北京的家庭债务比例高达122%，高出美国的115%；上海的这个比例甚至已经达到155%。研究表明，住房消费信贷是造成大城市家庭负债比例过高的主要原因。

    再比如，房地产经纪公司“我爱我家”的统计显示，北京再上市的已购商品房，超过八成的出售价格低于当初的购买价格。显然，投资商品房已不再是包赚不赔的好买卖了。

    上周举行的“第二届中国人居环境高峰论坛”透露出一个消息：我国城镇人均住宅建筑面积达到23.7平方米，已相当于中高收入国家的水平（中新社11月2日报道）。而去年中国人均收入刚刚突破1000美元，尚处于世界中下水平。以世界中下水平的收入，而拥有中高收入水平国家的人均居住面积，其间必定有一些值得分析、探讨的东西。

    更感性一些的东西也很能说明问题：当人们发现，用与美国有天壤之别的收入，追逐大致相当的房价，而所得仅仅是房屋不超过70年的使用权（其他方面的品质差异姑且忽略不计）时，一张“远期大饼”带给受伤心灵的抚慰作用到底有多大，大概不难想象。

    需要注意的是，与促进更充分的就业、提升科技水平等相比，加快房地产行业的发展所需要的条件要少得多，只要有土地和资金，一切OK！哪里还用得着为获取知识产权或核心竞争力等东西而劳心伤神？房地产行业显然能够给各地带来更容易的GDP增长。但是，在持续上涨的房价面前，相比炒家而言，最广大的普通百姓的受益基本可以忽略不计。而炒作显然是泡沫产生的一个重要基础。