加息出台,地产股应声而跌,板块内各股连续两天大幅下挫,多只个股在加息当日跌停。此次加息对房地产行业的冲击可见一斑。很多资深分析人士更认为央行此次加息的目的之一就是要抑制以房地产为代表的终端需求,以此控制投资的增长速度,防止局部投资过热再次出现。

    不过面对记者的提问,从去年下半年起就经历了种种宏观调控政策的 房地产上市公司表现平静。普遍的看法是,此次加息对行业内上市公司今年的业绩和既定业务战略没有显著影响,但是对于未来,多数公司在表示了强烈信心的同时,也流露出了对种种不确定性的观望情绪。

    加息带来双重压力

    由于房地产是典型的资金密集型行业,对资金的成本十分敏感,利率上调对房地产企业的影响毋庸置疑。

    华夏证券研究所的张燕认为,加息令房地产企业面临双重压力,利润空间收窄。首先,贷款利率的上升会使资金成本增加。在当前融资渠道匮乏的情况下,房地产企业很大一部分资金来自于银行贷款。因此贷款利率的上调会直接增加企业的资金成本,使得开发成本相应上升。另一方面,个人房地产贷款利率的增加,直接加大了贷款购房者的支出,抑制购买需求。尤其在中短期内,人们普遍认为利率上调会使房价下降,从而产生持币待购心理。这些因素可能导致短期内房地产销售减缓,甚至出现销售真空期。在这种情况下不排除房地产企业降价促销的可能性。总体而言,成本的增加和销售价格的下降将压缩房地产商的利润空间,使得利润率下降,同时销售放缓也使其收入增长放缓。预计一段时间后,企业收入和利润将呈现增速下降甚至负增长。

    但多数行业研究人员也认为,对房地产市场来讲,加息初期的心理预期因素大于实际效果。申银万国研究所的刘浩表示,升息对需求具有深远的抑制作用。但此次加息幅度较小,考虑到通胀因素,实际利率对需求的影响远大于名义利率对需求的影响。房价和住房消费不会出现大幅下滑,房地产公司的业绩就不会受到大的影响。

    上市公司早已有准备

    面对加息,业内上市公司并无想象中的恐慌情绪。在记者采访过程中,多数房地产上市公司认为,这次加息虽来得突然,但其实也在意料之中。从上半年开始,业内基本上就对加息预期有了共识。个别房地产公司负责人甚至告诉记者,曾经非常担忧决策层会因为部分地区房价的持续快速上涨而对房地产消费出台严厉的控制政策,甚至有过会单独提高个人住房抵押贷款利率和大幅提高首付款的政策预期。但此次加息后,短期内房地产行业再度面临严厉的政策打压的可能性基本上被排除,反而松了口气。

    对于此次加息的效果,上市公司似乎也早有共识,纷纷表示由于加息幅度较小,对公司实际影响不大,不会影响近期正常的财务规划和业务战略。实际上因为加息预期在前,一些上市公司早已有所准备。万科相关负责人表示,加息后公司每年的资金成本会略有增长,但基准利率上调27个基点带来的总体影响一年不会超过1000万元,考虑到存贷差因素后,此影响将进一步减少,相对于万科目前的经营规模,并不产生明显的影响。他还告诉记者,公司年初就做了相关安排,采取了开发项目提速、加快资金流转速度等措施。公司刚刚完成可转债发行,还与银行签订了长期的授信额度,现金流非常充足。

    作为商用住房的龙头企业,金融街(资讯 行情 论坛)也底气十足。公司证券部人员认为公司资产负债率在行业内处于平均水平,从年初开始,公司已采取调整负债结构、拓宽融资渠道等应对措施。而且由于商用写字楼的客户群对利率调整并不敏感,所以此次加息冲击很小。

    有趣的是,行业内优势企业对加息造成的另一轮优胜劣汰均持欢迎态度。他们认为整体提高贷款利率其实是对房地产行业最大的保护,有利于房地产业的健康稳定发展。加息造成的压力会使市场份额和资源向具有品牌、资金和土地优势的企业集中。作为上市公司中的龙头企业,他们的直接融资渠道优势会更加明显。

    海通证券的张峦表示,调控手段已经对房地产行业产生了影响,行业分化日趋明显,这一点从今年三季报的业绩情况中也看得出来。加息将促使行业集中度的进一步提高,新格局更为清晰。

    观望气氛浓厚

    虽然许多上市公司对行业前景表示乐观,但谈到未来,谁也没有十足的把握,“走着瞧”的心态十分明显。

    目前大部分业内研究人员认为,此次加息幅度较小,基本上属于试探性质,很可能是新一轮加息周期的开始,央行上调基础利率的预期仍然存在。这种持续加息预期,对房地产企业来讲,不啻为一把“达摩克利斯之剑”。而前期信贷、土地等紧缩政策虽对房地产过热现象产生了一定的抑制作用,但短期内对抑制房价成效不大。对房地产行业来讲,长期的政策前景并不明朗。

    采访中,房地产上市公司对持续加息预期也表示了相当程度的认同。虽然上市公司对国内房地产市场的长期需求很有信心,但对明后几年的形势出言谨慎,纷纷表示要看下一步的政策动向,以及加息实施一段时期后需求方的实际反应。