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赵路兴:目前的住宅需求仍是真实需求

http://finance.sina.com.cn 2004年11月02日 15:00 中华工商时报

    目前的住宅需求仍是真实需求,其依据如下:

    首先,从潜在需求看,我国现有城镇居民4.9亿人,到实现“全面小康的2020年,我国城市化水平将达到55%-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3亿-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城
镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验、根据中国过去城镇居民住房改善的速度、根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。也就是说,每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

    其次,从真实有效需求测算,不算农村进城经商务工人员的住房需求,只计算城镇居民改善住房的需求,如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求,而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的,是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。还有,我国每年新婚家庭数在600万-900万左右,其中相当部分有购房需求;普通高校毕业大学生人数逐年增加,2004年达到280万人,这些人中的相当部分在未来3-4年内都将面临购房。

    必须注意到,真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外,还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。2002年,全国城镇新建住宅面积5.98亿平方米。在住宅竣工面积中,有近一半的住宅项目是通过拆旧建新实现的。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大,我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大,呈快速增长趋势。以北京市为例,2000年以来城市房屋拆迁总量为738.7万平方米,为24.9万户居民改善了住房条件。上海市10年累计拆除危旧房3800万平方米,250万居民通过拆迁改善了居住条件。2002年全国城市房屋拆迁总量超过了1.2亿平方米,接近当年房屋竣工面积的20%。2003年,我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米,约占当年竣工量的30%。

    针对近几年一些地区在城市建设上急功近利,急于求成,不顾财政能力与发展需要,盲目扩大拆迁规模的问题,2003年10月,国务院办公厅下发了《关于控制拆迁规模,规范拆迁行为的通知》,2004年,拆迁规模得到有效控制,房屋拆迁规模明显下降。据对27个省(市)的统计,2004年上半年拆迁总量同比下降了56%。被动性住房需求的减少,使得市场需求释放的节奏放缓。但今后几年,仍会保持一定规模:一是国民经济和社会发展的需要。按照“十五”计划目标,我国国民经济预计平均每年以7%的速度增长,全国城镇预计将新建住宅27亿平方米,基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅;二是根据产业结构调整和城市规划的要求,许多城市仍有大量的危旧房屋、不适应产业发展要求和不适应城市发展的建筑物、构筑物需要拆除。


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