北京市总体规划修编工作即将划上休止符。在面纱揭去之前，人们隐约可见的是北京城市格局“多中心”的未来。这些未来的中心部署一朝分娩，“孵化”新中心那隆隆作响的轰鸣在引来人们视线的同时也必将成为考验城市政府的道道标尺。

    在总规修编的车轮到达目的地前，最后一次打造区域中心的预演正在进行：10月上旬，奥运中心区商业地块一级土地开发招标结果公布，中原地产与思源顾问 的策划方案同获二等奖，一等奖空缺。

    又是一等奖空缺，这不免让人联想起当年CBD规划招标的结果。很难说CBD的土地一级开发不是在窘境中举步：15亿信托计划触礁夭折，资金掣肘迫使土地规模化放量，开发商拿地之后需要迅速回笼资金，导致住宅比重急速膨胀，至今，800万平方米建筑中住宅已逼近半数，远远偏离预先设定的住宅比例25%的轨道。

    新中心的土地一级开发从来都是高难度的任务。

    连日来紧张忙碌的新奥集团相关负责人曾表示，由于目前具体运作方案正在上报、待批过程，因而此时无法两家方案的优劣，无法透露将分别采用两家方案中的哪些亮点，而中原和思源的相关负责人也对各自方案细节保持缄默。在本文截稿前两个小时，思源顾问工作人员向本报透露：“新奥集团将我们公司的方案和中原的方案糅合在一起之后，上报给市政府，结果被否定。现新奥正准备单独拿我公司的方案上报。”

    尽管最终结果仍未揭晓，我们还是可以从双方那些未被最后批准的设想中捕捉到解决城市功能中心土地一级开发困境的一种未曾尝试的思路。

    土地逐步放量

    尽管中原和思源的方案各有侧重，在专家评审团中也分别为市场方面和规划方面的专家青睐，但二者对于奥运中心区商业地块的推出存在着一个共识：应该分批次、有节奏地出让和开发。

    “将土地逐步投放市场的方式首先是为了保障一级开发的顺利进行。”李国平表示。中原地产也认为：“以本项目地块的现有建筑面积状况，每一块地的开发时间大约都应在二年以上。如在2008年之前开工，应保证在2007年年底竣工，才能保证投入使用，时间非常紧迫。”为保证不在奥运召开前后出现在建工程，中原设想将建筑容积率和高度最高的位于区域西南角的四幅地块安排在2008年之后开发。

    思源则将土地的出让节奏概括为“多批次、小放量”。中原和思源对土地投放方式的思考也基于某些前车之鉴。“不久前我在网上看到CBD朝阳北路，姚家园路这些位置有一些地块出让，但是很少有人问津，最近CBD的某些地块出让也是问者寥寥。”李国平表示，“我们希望奥运中心区每次土地放量不要太多，这样才能持续吸引买家的关注。否则第一是土地价格上不去，第二是地块多了之后，某些地块没有那么多的应投者，反而使土地的出让不顺利。而且大量地块同时出让也可能形成区域内开发商之间的激烈竞争，不利于区域整体发展。”“我们不想再造一个中关村西区。”中原地产副总经理殷则环表示，“中关村西区初期相同业态的大批量开发，一定程度上导致了后期的楼盘租金、售价水平的整体下降。”

    那么不能及早开发的土地必将闲置，其价值如何发挥？有专家建议效仿深圳高交会馆。深圳的城市中心区建设经历了一个相当漫长的过程，但是其中心区的土地并未闲置，每年五一、十一通过“春交会”、“秋交会”吸引大量人流的高交会馆就位于中心区，而实际上这一钢结构建筑只有5年寿命，其新址已经在福田区南部基本建成，但是在高交会馆使用的5年间，通过对人流的吸引，不仅尽可能地发挥了土地价值，而且使得中心区的概念深入人心。这位专家认为，在奥运中心区暂时不能开发的土地上也可仿效此法。

    参与评标的北京市土地整理储备中心市场交易部负责人叶向忠等来自国土部门专家评审组成员拒绝对这一设想进行评价，这一设想最终能否被批准并落实也在两可之间，但是问题是显而易见的：土地果真“多批次，小放量”地投放市场，维持一级开发的资金如何保证？

    资金持续回笼

    新奥集团注册资金3000万元，完全由政府财政垫付。目前，土地一级开发通常有两种方式：强势而阔绰的深圳市政府一直采取政府负担一级开发的方式，这种方式在未来北京多个中心的孵化过程中由于资金要求数额极为巨大，恐无法效仿；另外一种方式是政府对大片的“生地”无力做基础设施投入，直接将“生地”廉价卖给某些大型开发商。这种情况下显然是将一级开发和区域的命运置于十分被动的地位。直到今天，如何解决土地一级开发过程中的资金困境，仍然是一个被热烈讨论的话题。

    在奥运中心区地块上，我们首先假定，在一种理想的状态下，2007年到2008年间，伴随着“鸟巢”、“水立方”、奥运中心区龙形水系的建成，以及地铁五号线和奥运支线开通等市政配套的逐步完善，奥运中心区的土地价值会产生大幅度提升，那么土地的增值空间能否提前进行出售呢？

    在这种理想的假设下，作为一种建议，思源描述了他们称之为“土地期权”的投资模式：将一部分在2008年后才能进行开发的土地以当前的价格水平提前作价，按照这个价格，出售一定比例的土地增值收益权，投资者不承担土地的开发，但是享有分享土地价格上升空间的权益，而政府可以根据自己对区域整体土地一级开发资金的实际要求决定出售多大比例的收益权。“甚至一块土地还可以多次操作，比如2006年的时候，出售30%，到2007年或者2008年，土地升值后再把一部分收益权拿出来，募集资金。不同批次的投资者获得的是投资以后的升值回报。而政府也可以在解决一级土地开发资金压力的同时实现逐步偿还银行贷款，节省巨额的利息支出。”李国平解释说。

    当然，作为一种设想，这一方案首先建立在区域的整体规划成功催熟区域地价的基础上。有业内专家质疑这种想法：在北京市整体土地供应相对充足的情况下，是否有投资者愿意购买充满不确定因素的土地升值收益权？李国平将希望指向国外基金和部分财力雄厚的投资机构，但他也同时表示：“事实上很多地方的政府和商人之间都在互相讲故事，而有些故事是具有诱惑力的。我认为早先香港房地产界的几个巨头是栽进来了——无论是恒基中心、庄胜广场、李嘉诚的东方广场、还是新鸿基的新东安，其实是栽在北京没赚钱。这使得2000年之后香港房地产界对北京市场的信心始终低迷。因此，在奥运中心区商业地块这个项目中，我们不仅把故事讲得美好，更要保证这个故事能够变成现实。”