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近两月10多家上市公司转让房地产股权，根本原因是银根紧缩和土地公开交易
北京“后8·31”楼市由此进入白热化竞争阶段，将引发市场大洗牌，开发更专业化
近来上市公司转让房地产公司股权的公告频频出现，如ST京西将其全资子公司整体转让、三元股份将所持三元嘉铭房地产公司75%股权转让给合作方。尽管撤资的上市公司多以“
集中精力和资金做强主业”为由，但从9-10月多家上市公司抽身房地产投资的迹象来看，宏观调控大背景下房地产业对上市公司的吸引力正在逐渐减弱。
10多家撤资房地产
近两个月已有10多家上市公司转让房地产股权；三元股份全身而退
从9月份开始至今已有10多家上市公司披露了转让房地产股权的事项。ST京西日前公告，将全资子公司北京市门头沟区建设开发有限公司的全部资产整体转让；三元股份分两次将所持三元嘉铭房地产公司75%股权全部转让给合作方，转让后在房地产业上再无投入；云大科技也将云南百年置业房地产公司45%的股权全部转让；上海梅林转让正林房产60%股权；亚华种业转让亚华置业70%股权；浙江阳光出售重庆凯光置业90%股权；轻纺城转让时代房地产公司70%股权；广西斯壮转让广西斯壮城市综合开发公司98%股权。大量的非地产类上市公司出售、转让房地产投资已成为目前不争的事实。
而此前，房地产是上市公司公认的“黄金行业”。从2000年前后开始，房地产业快速发展，资金比较宽裕的非房地产类上市公司都想通过房地产投资分得一杯羹。于是众多非房地产类上市公司纷纷通过收购、置换等方式大量涉足房地产开发。
不仅仅是“结构调整”
主要原因是今年以来一系列宏观管理和政策调控令房地产业变数多
虽然各公司对其撤资房地产开发的口径不一，但都称“与公司产业结构调整有直接联系”。然而在目前上市公司投资房地产“退潮”格外活跃的表象之下，是与政府今年以来采取的一系列宏观管理和政策调控给房地产业带来新变数息息相关的。
三元股份有关人员接受记者采访时表示，之所以舍弃效益良好的房地产业务主要是公司此前的房地产开发主要是利用厂区外迁闲置的土地，但现在已基本开发完成。如继续投入房地产开发，从目前的市场环境和政策要求来看势必会占用大量资金，可能影响其主业乳产品的开发。
转让出全部房地产股权的云大科技也称，虽然投资房地产创造了良好的经济效益，但在目前宏观调控下，尤其是房地产业资金消耗量大、开发周期长，以其目前的经营状况和资金实力难以继续对该公司的发展形成支持，“转让股权有利于缓解公司资金压力和调整债务结构”。
银根紧缩，门槛提高
房地产开发的土地成本和资金成本增大，门槛提高，一些非地产类上市公司主动抽身
知名投资银行家、重庆国际信托投资公司总裁助理孙飞认为，房地产和金融等行业是目前国家宏观调控的重点产业，宏观调控政策对其影响更加明显。在这一情形下，房地产开发的土地使用成本和资金使用成本增大，提高了房地产行业的门槛，因此便有一些非地产类上市公司主动抽身。
其实，早在去年6月央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就开始预示着房地产行业资金紧缩的到来。而日前颁布实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了更严格的要求，房企的融资日趋艰难。随着宏观调控效果逐步显现，不少房地产企业的资金面已然捉襟见肘。
一些企业已无地开发
刘晓光认为，被转让项目极可能是资金受限，凑不足土地出让金
制约房地产开发的两个主要的元素是土地和资金。“8·31土地大限”的结束掀开土地市场化配置的序幕。北京中原地产总经理李文杰认为，通过市场的方式获得土地资源同样对房地产开发影响深远。一方面通过“招拍挂”方式获得土地资源的资金一般要比协议出让高一些，因此对资金的需求量进一步扩大；另一方面，那些由于资金、资质有限而难以在“招拍挂”中获得土地储备的中小房地产企业必将面临没有项目可做而退出房地产市场的局面。最明显的是三元股份从房地产业的撤退，很大程度上就是因为公司目前可供利用的土地已经基本开发完成。
“土地政策是促使目前非房地产类上市公司选择退出的一个主要的原因”，北京首创置业集团董事长刘晓光这样说。他进一步解释：“这些上市公司之所以把房地产项目或者股份转让，主要是这些项目极有可能是资金受限，凑不足土地出让金。为了不影响其主要业务的发展，往往舍弃，保护主业发展。”
退出是规避投资风险
证券专家：迫于资金及土地紧张和行业风险多重挤压，明智者及时退身
从目前的实际情况看，对一些公司主业本身就受到宏观调控影响、现金流并不充沛的非地产类上市公司来说，退出房地产开发以规避投资风险无疑是最现实的选择。
中国银河证券有限责任公司高级经济学教授苑德军表示，目前房地产市场泡沫现象导致以后地产市场潜在的行业危机非常巨大，上市公司对整个房地产行业的投资前景预期发生了改变。因此他们为了规避房地产行业的风险，尤其是地产泡沫而引发的风险，才开始逐渐地撤资房地产投资。
“对于那些不以房地产为主业的上市公司来说，迫于资金、土地资源紧张和行业风险的多重挤压，及时退身是最现实的选择。”一位证券分析专家说。
华夏证券分析师张燕认为，虽然不同的上市公司撤资房地产业的原因需要具体分析，但根本目的在于做大做强主导产业。当然也不排除政府相关宏观调控政策带来的影响。同时，目前上市地产公司撤资房地产投资也有可能是希望在年底前转让一些非主营行业的股权，迅速实现资金变现，提升业绩。
白热化竞争引发洗牌
刘晓光称，非专业开发商将逐渐淡出市场，市场专业更容易做出品质
上市公司撤资房地产投资的现象也可以理解为企业发展过程中多元化和专业化发展模式之间博弈后的一种理性选择。
“企业究竟是要采取多元经营还是专业经营，主要取决于企业的经营模式和发展理念。”李文杰说。但实际上，由于资本的“逐利”特性，企业的经营模式和发展理念往往会随着经济环境、资金情况和行业景气度的变化而摇摆。在目前国家实施紧缩性宏观调控政策的情况下，资金紧张成为上市公司普遍面临的问题。因此，收缩战线，退出投资过热行业，集中资金做强主营业务也是一种明智之举。
刘晓光的表达则更为直接。他说，现在房地产市场竞争几近白热化，对开发商的开发技术水平以及专业诉求要求越来越强烈，需要开发者全力以赴，市场将更为专业更加细化。对于非主营的上市公司而言，房地产市场只是他们的副业。“如果好做，就顺便挣一些钱。如果市场和开发环境要求提高，就会考虑放弃。”
刘晓光表示，中小开发商也面临同样的命运。目前北京房地产市场进入一种拐点。在“8·31”土地政策及相关金融政策的影响下，非专业开发商、没有资金实力和开发经验的开发商都将逐渐淡出市场，北京楼市也由此真正进入一种白热化的竞争时期，市场将更专业、更规范、更有序，更容易做出品质。
多数开发商对记者表示，在目前宏观调控和市场压力的双重影响下，开发商赚取的是管理利润和专业利润。北京房地产市场正在进行一场大的“洗牌”和重构，有限的土地资源将进一步向实力强大的专业地产商集中，资金、资质不够的房地产企业将被迫退出房地产市场。
市场看点
专业地产上市公司借机扩张
这厢非房地产上市公司忙着抽身退出，那厢却有地产专业上市公司开始借机收购扩张。
孙飞认为，随着目前房地产政策的逐步调整，房地产开发主业突出的上市地产公司的优势开始显现。目前已有一些业绩不错的上市地产公司纷纷开始扩张。有业内人士认为，大型地产企业对外扩张已经是个趋势，一方面是通过兼并收购中小地产企业，得到了自己想要的土地，另一方面则是大型地产企业之间强强合作，以此增强企业抵御市场风险的能力。
不久前上市地产公司天鸿宝业已经成功收购了耀辉置业公司。后者正在开发的项目为北京橙色年代住宅小区，总建筑面积10万平方米，目前销售情况良好，待开发项目则是位于CBD边缘区域的北京耀辉国际城，项目规划总建筑面积232980平方米。
另外，已经在香港成功上市的复地集团日前披露的公告称，该公司以1.5亿元的价格收购了北京两家房地产公司的股权，获得了两个项目的开发权。而此前关于万科扩张的消息甚多，其中传言最多的就是万科有意拓展其区域市场，很可能通过收购兼并的形式入主浙江的南都置业和河南的建业集团。
即使是手中握有多块土地的首创集团，其董事长刘晓光也告诉本报记者，他们对非上市公司转让的地产业务比较感兴趣，只要项目和地段合适，首创很乐意对其进行收购或者重组，纳入首创的旗下，进行重新整合，开发出其应有的地产价值。
记者观察
成熟市场需用实力说话
房地产行业的话语权正开始向实力派过渡。不可否认，此前的房地产开发的门槛低得可怜，只要有关系可以搞到土地或者兜里有些闲钱，就可以做房地产开发，在此背景下所生产出来的房子也就良莠不齐，甚至有些项目的规划和设计贻笑大方。
从房地产产品的实际使用和购买价格来看，它需要具有一定专业水平和实力的开发企业进行生产，才能保证产品的质量过硬和价格合理。
上市公司撤资房地产投资在一定程度上传达出的信号显示，人人都能当开发商的美好时期已经成为记忆了。
在国家有关房地产投资开发的宏观政策调控下，房地产市场逐渐成熟和理性，并开始成为一个真正用实力说话的行业。理性的地产开发必将带动住宅产品的品质和价格与市场对接。
本版采写/本报记者张学冬《新京报》新闻热线：010－96096333页面功能
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