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业内预计，竞争重点将逐渐从地段转向产品品质，高档纯写字楼前景乐观
据中原的统计报告分析，受产品品质升级影响，三季度中关村写字楼的入住率开始有所攀升，而从市场的反应来看，各种升级型写字楼也逐渐成为投资者热捧的对象。不少业内人士认为，这种市场表现标志着写字楼开发商已经开始由投资地段向投资产品转移，以人为本的产品观念将成为写字楼项目的共同信条，写字楼市场即将进入产品竞争时代。
理念更新
以人为本成为核心
日前，据中原公布的数据显示，第三季度北京甲级写字楼租金指数比第二季度上涨了4.38%，与此同时，甲级写字楼入住率也有不同程度的上升，其中上升最高的地区为中关村，涨幅达到2.52%，成为本季度写字楼市场的一个亮点，也增强了投资者的投资信心。中原专业人士分析认为，这主要是受产品品质提高、知名企业回流等因素影响。
据记者了解，目前北京写字楼产品除了拼地段外，产品本身也成为了竞争的重点。尤其是随着企业对写字楼使用功能需求的增多，写字楼产品开始走向一条以人为本的路线。例如位于京西的某项目不仅在写字楼内设立了幼儿园，还计划在楼宇的顶部修建停机场，而事实证明，这种以人为本的硬件设施的确得到了市场认可。除了硬件设施，不少写字楼项目也开始从软件设计着手，努力给业主营造一个良好的办公环境，比如长安兴融中心和华杰大厦就采取了住宅常用的围合式规划设计，使得办公场所更为舒适和安静。也有部分写字楼由于受土地的限制，无法实现围合式规划设计，转而在楼宇的平台上建造空中花园。
华杰大厦策划经理王岩认为，无论是硬件设施的改进还是软件设计的提升，都表明了京城写字楼市场正走向“新产品时代”，而从市场的反应来看，这种具有新产品烙印的写字楼也成为了投资者热捧的对象。
顶级写字楼
自用型客户是主流
虽然目前不少写字楼项目都在争打“产品牌”，但是不同类型产品的市场投资走向还是有所不同。据佳程广场总经理助理王哲向记者介绍，目前写字楼的产品类型包括顶级写字楼、甲级、乙级、丙级及商住公寓。其中顶级写字楼是市场中的高端产品，但并不适合投资。一般来说，嘉里中心、国贸中心这类顶级写字楼大多以出租为主，而且总价非常高、对客户有所选择，这就给投资者造成一定的障碍。
王哲表示，目前顶级写字楼的价格较高，市场平均售价大约是2500美元/平方米，例如CBD财富中心的价格为20000元/平方米；而几家经纪公司的统计数据也表明，CBD区域的顶级写字楼的租金大多在35美元以上/平方米/月。由于顶级写字楼价格高昂，因此购买的客户基本是自用型客户，而且购买的面积较大，一般会是1-3万平方米，甚至整层购买，投资者很少涉足。
商住公寓
个人投资占很大比例
和顶级写字楼的高端地位相比，价格低廉的商住公寓通常被认为是写字楼的边缘产品，但就目前而言，也是比较适合投资的产品之一。据中原地产统计数据分析，商住公寓的个人投资者占很大比例，而且一半以上是本市个人投资者，将近28%的客群来自其他省市地区。其中CBD地区公寓产品的外销比例较大，有10.5%的购房者是外籍个人投资者或企业，9.3%的购房者属于港澳台的个人投资者或企业。
王岩表示，目前商住公寓的投资回报还是比较可观，在中关村部分地区其年投资回报率甚至可以达到20%以上，以一套60平方米的商住公寓为例，首付11万，月供大约是2000元，但月租金却至少是6000元。可见，由于商住公寓产品的面积小、总价低，因此更适合中小投资者。据介绍，中关村商住公寓的价格为8000元-12000元/平方米，入驻的企业90%以上是中小型企业，而CBD区域公寓的平均售价是12600元/平方米，平均租金是74元/月/平方米。
但FESCO外企大厦销售总监陈晨却表示，商住公寓是在2000年开始出现的产品，通过几年的市场实践，发现这一产品与纯写字楼还有相当差距，功能上的缺陷使得不少以前在商务公寓办公的企业开始向纯写字楼转移，“从长远来看，高档纯写字楼才是最具投资吸引力的产品。”陈晨认为。
甲级写字楼
CBD投资前景乐观
据北京写字楼信息网首席顾问刘凯介绍，甲级写字楼是北京写字楼市场的主导产品，从长远来看，这一产品的投资前景乐观。
从北京写字楼信息网提供的2004年甲级写字楼新项目的数据分析可以看出，今年新推出的甲级写字楼项目的整体售价均在11000元/平方米以上，而中关村是放量最多的区域。其中CBD及泛CBD区域的甲级写字楼在4、6月份集中放量，售价从11500元/平方米－17000元/平方米不等；中关村地区的甲级写字楼售价从11500元/平方米－16800元/平方米不等；亚奥地区的甲级写字楼售价从11250元/平方米－2000美元/平方米不等；东二环区域的甲级写字楼的价格从11350元/平方米－1650美元/平方米，金融街甲级写字楼的价格从11600元/平方米－2600美元/平方米不等。
中原地产市场研究中心经理徐成峰告诉记者，CBD地区的甲级写字楼投资回报率普遍可以达到8%以上，而出租率也在90%以上，这说明该地区的甲级写字楼产品需求较为旺盛，投资者不妨适时入市。而中关村前几年商住公寓写字楼占主导，但是现在纯写字楼产品的供应量却较大，从目前市场来看，由于中关村写字楼产品数量较多，仍有一定的降价空间，估计到2007年底才能达到供需平衡。
市场分析
西部
配套匮乏现状逐渐改变
今年新推出的项目大多是综合体商务楼
据了解，北京东部的高档写字楼大多是集写字楼、酒店、公寓为一体的综合体，与之相比，西部的写字楼产品多为单体楼，项目内部缺乏相应的配套设施，再加上周边的商业配套不完备，因此直接影响了西部区域的商务氛围和写字楼市场发展。
天恒大厦策划经理刘彦玲还认为，除了配套匮乏，产品结构不合理也是西部写字楼市场所面临的另一个困境。刘彦玲指出，在西部写字楼市场里，中关村是一个重要的组成部分，但该区域的商住公寓所占比重过大，纯写字楼及商业的比重过小，很难形成高档的商务氛围。与之相比，东部CBD区域的纯写字楼产品占物业总类型的50%，而商住公寓仅为20%，整体产品搭配比例较为合理。
为了改变区域市场的商务氛围，西部区域的开发商已经开始有意识地加大商业配套的比重，据了解，今年西部新推出的如长安兴融中心、道乐尔蒙商务街等商务项目，都是以综合体商务楼为开发形式，业内人士预测，随着综合商务项目数量的不断增多，这些区域的商务氛围将会逐渐得到改善。另据华杰大厦策划经理王岩透露，在大钟寺将会建设一个市级商业区———大钟寺国际商业广场，该广场会有效改变西部区域商业配套匮乏的问题。
东部
再现5A级写字楼聚集区
东二环目前有多个5A级写字楼项目在售
据刘彦玲介绍，受东直门交通枢纽建设的利好影响，不少高档写字楼项目纷纷落户东二环交通商务带，在售的5A级写字楼项目包括天恒大厦、新保利、东华广场、南新仓、凯恒中心，售价均在16000元/平方米左右。而在此之前，该地区已建有一批高档写字楼项目，其中保利大厦、港澳中心作为东部高档写字楼的代表，租金为27-28美元/平方米/月。
刘彦玲预计，受东直门交通利好的影响，这批在售的5A级写字楼的出租价格应该会超过27-28美元/平方米/月，预计投资回报率至少可以达到10%以上。
她还强调，除了开发商自身的努力，政府也对这个区域的市场发展给予了相当大的支持，东城区政府正在与这几家在售的5A级写字楼项目联手，将在11月16日举办一个东二环交通商务带的征名活动。刘彦玲认为，随着这些高档写字楼项目兴起，东二环有望成为继燕莎、国贸之后的又一个5A级写字楼聚集地。
此外，东部的传统商务区———CBD地区的甲级写字楼出租率已高达90%以上，这说明该地区的甲级写字楼产品开始紧缺，而随着央视新址的入驻，该区域的写字楼需求将不断加大，这必然会利好CBD周边的写字楼市场，并从一定程度上带旺东二环交通商务带。
产品预测
纯写字楼将成主流产品
商住公寓作为一种边缘化的产品，一直在充斥着写字楼市场。天恒大厦策划经理刘彦玲认为，中关村的商住公寓市场之所以一直比较活跃，主要是因为这里聚集着大量的中小企业，商住公寓的价格对这批客户有着极大的吸引力，并对当地写字楼市场造成一定的冲击，但是在其他区域，商住公寓对高档写字楼并不会有太大的影响。刘彦玲还认为，商住公寓仅是一个过渡产品，由于这种产品有限高标准，所以其空间感、产品品质以及其他软件设计均无法与纯写字楼项目相比。
FESCO外企大厦销售总监陈晨表示，目前西大望路以商住公寓及早期的乙级写字楼为主，比较缺乏高档的纯写字楼产品。但实际上，纯写字楼产品品质、形象都要比商住公寓强，而商住公寓的价格也要在8000元/平方米以上，与9000多元/平方米的纯写字楼项目价格差距仅为1000多元/平方米，所以预计商住公寓将会逐渐退出区域市场。对此，北京写字楼信息网首席顾问刘凯也认为，从长远来看，纯写字楼产品将成市场主流，其市场前景较商住公寓更为乐观。
业界视角
除了拼产品还要拼客户
王哲（佳程广场总经理助理）：客户是决定写字楼产品档次的重要方面，国贸、嘉里写字楼之所以成为北京顶级写字楼的代表，主要是客户的素质决定的。以国贸为例，世界500强企业共有200多家进入中国，而国贸就吸引了30多家进驻，这是决定其市场地位的关键，可以说，现在顶级写字楼除了拼硬件、软件外，还要拼客户。
大单销售有望成为趋势
陈颖（长安兴融中心策划主管）：目前金融街地区的写字楼产品以出售为主，而且均价都在16000元/平方米以上，租金价格则大约在23美元/平方米/月，金融街写字楼的租金回报率一般在7％－12％之间，入驻企业大多为金融、投资、咨询、高科技等。目前，金融街写字楼整体销售情况良好，很多在售项目都有大单成交，甚至有不少大中型企业如石油天然气公司、银行等将该区域作为企业总部，这是金融街写字楼市场的突出特点，也会成为写字楼市场的一个发展趋势。
本版采写/本报记者袁秀丽《新京报》新闻热线：010－96096333页面功能
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