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物业收费新标准有望近期敲定，届时请业主以此为参照考量合约条款
物业服务合同的规范性在很大程度上决定了后期物业管理的水平和质量。日前，中国社会调查事务所在北京、上海、广州等6个大中城市对1200位社区有物业管理的居民做了专项问卷调查。调查结果表明，34％的被调查者对住所物业管理表示“不满意”；37％的被调查者表示“一般”。
目前正是业主入住高峰期，那么如何签订物业服务合同就成了业主首先面临的问题之一。本期服务版就在这一环节上为你支招解惑。
不要忽略示范文本参考价值
合同范本虽不是样本，但相对比较规范和全面，对购房者具有一定的指导意义
今年5月20日，北京市第一个《物业服务合同示范文本》出台，该文本适合本市所有已成立业主大会的居住小区。但据记者了解，在实际操作中，借鉴和参考这个示范文本的小区并不是很多。朝阳园业主委员会主任、物管专家舒可心称，政府希望能有一个更为公平的合同文本以协调多方利益，但在现实当中，每个小区都有自己的特殊情况，不可能完全引用和借鉴这个文本。物管合同的签署在很大程度上还需要业主和物管公司互相协商与妥协。
相对而言，一些高档小区在物业管理中更注重保洁、保安等服务，有些还会增加定制及分级服务内容，而一些中低档的小区只需完成基本的清洁工作就算达标。这就造成不同小区的物业服务内容不尽相同，侧重点也不一样，因此完全引用示范文本不一定合适。
但据记者了解，该示范文本在制定过程中充分依照了《物业管理条例》，并征求了多方意见，因此在物业服务项目、费用、质量及双方权利义务、合同变更和解除约定、违约责任等方面对业主还是很有指导意义。
北京悦豪物管公司总经理邓南宇也称，合同范本虽然不是样本，但相对而言比较规范和全面，在此框架下根据小区的具体情况做一些不违反相关规定的补充和修改就可以了。
提示：在一般情况下，尤其是在业主和业委会都对物管服务了解不深的情况下，可依照这个示范文本与物管公司逐条协商合同条款。
集体请律师指导签合同
在律师的“坐镇”下要求物业公司细化合同条款，以降低后期维权成本
合同作为一种细化文本，衡量其是否规范、全面的标准之一是看合约条款有无细化。北京汉卓律师事务所秦兵律师称，物管合同是一个非常专业和细化的文本，但目前开发商和业主委员会都不注重请专业律师参与到合同文本的制定中来。这导致后期合同文本问题频出，因为细节没约定好而造成业主陷入困境的事情屡见不鲜。
秦兵还表示，在他们目前接手的案子中，有很多就是因为物管合同约定得太过粗糙，忽略了很多细节问题，导致出现纠纷后，业主在寻求法律援助时处于被动局面。如果业主在签合同时就能聘请专业律师，那就会大大降低后期的维权成本。
据了解，美国目前已出现专门在离婚诉讼中为男士服务的律师，这正是法律专业化的表现。所以建议业主在签署物管合同这种专业文本时，最好能有律师的介入。秦兵认为，目前普通的物管合同应该细化到100条左右才能保证日后出现纠纷时，业主能有据可查。
提示：如果觉得律师费太高，不妨采用团队的方式聘请律师，这样可以平摊律师费，降低个人的咨询成本。
密切关注物业费新动向
物业费基准价有望降至每月每平方米9角，上浮幅度可能由20％降至10％
今年十一正式施行的《物业服务收费明码标价规定》显示，物业公司可采取公示栏、收费清单、多媒体终端查询等方式实行明码标价。从10月1日起，居民也可拨打物业管理价格举报电话12358.
在物业费收取方面，日前市发改委、市建委已就今年4月份公布的《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》两次向社会公众征询意见，最终结果近期将公布。在修改稿中，普通住宅物业服务收费基准价标准为每月每平方米0.9元，物业公司在提供相关服务后还可收取安全防范设施设备日常运行维护费0.1元/平方米·月，消防设施设备日常运行维护费0.1元/平方米·月，三项相加后，物业费基准价为1.1元/平方米·月。经济适用住房的物业收费仍为每月每平方米0.55元。
此外，修改稿还有两个主要变化。一是将物业收费基准价向上浮动幅度由最高20%降为10%；二是一层电梯住户只需交纳占电梯费30％的电梯维护费用。如果这些修改条款通过了听证会，业主就可以此为标准签订物管合同。
另外，新物业收费办法还将大中修费纳入了公共维修基金，避免了过去二者的重复收费。据市发改委某负责人日前透露，修改稿拟把外墙清洗费从物业费中剥离出来，纳入公共维修基金。这些新规定都将在近期举行的价格听证会上得到确定。
提示：业主可以登录国家建设部网站. cn和北京市国土资源和房屋管理局网站. cn查询所有相关政策规定。
明察秋毫
确定物业费属“包干制”还是“酬金制”再填空
《物业管理条例》第十九条有关“前期物业服务”的条款规定，在前期物业管理期间，物业服务收费价格为______/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）_____收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费______、______、_____、_____.出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。
建议：业主首先要清楚前期物业服务的内容和质量，参考相关规定确定自己小区物业服务收费是属于“包干制”（物业公司自负盈亏）还是“酬金制”（物业公司充当中介服务机构，只领取酬金）再填空。如果物业费是按年（半年、季）收取，业主可要求改成按月收取。
此外，由于商品住宅可不执行政府指导价，所以最好在后面空格中写明物业费中是否包含税费。另外，物业服务收费标准如果包括公共区域消耗的水电费，公共出入口电视监控系统、远程查表系统等各种智能设施的使用费，也应在空格中注明。
“其他约定”中明确装修管理费收取办法
前期物业服务附件四对物业服务内容和质量都做了详细的规定，同时还允许做“其他约定”。
建议：业主至少争取将以下问题在“其他约定”中给予明确：1.明确开发商聘请从事前期物业服务的公司应不低于几级资质。2.明确是先服务后收费，还是先收费后服务，并确定签署收房单并领取钥匙后再开始缴纳物业服务费。3.明确物业公司代收费项目。4.明确业主自用部分维修的费用由谁支付。5.明确装修管理费和押金的金额及退回办法。6.明确物业费、水、电、暖、气等名目下有无所谓的“定金”，如果有，购房人应拒绝。
文件索引
1.《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；
2.《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》；
3.《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》；
4.《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》；
5.《北京市居住小区物业管理服务基本要求》。
新“菜”品尝
菜单式物业服务细化需求
业主除委托业委会签订物管合同外，还要单独与物管公司签订服务协议
在北京一些高档小区，物业管理已出现菜单式定制服务内容。如珠江罗马嘉园，其一期业主可根据物管服务菜单自由选择服务档次，收费标准也是根据菜单内容而定。据珠江罗马嘉园物管公司经理杨德勇介绍，这种菜单式物管服务总共分三级，最基础的一级包括必需的住房维修维护、保洁、保安等服务。第二级是类似酒店式公寓的附加服务。最高一级则是24小时迷你管家服务，如提供英文秘书，帮助订票等。这种菜单式物业管理服务有利于吸引外籍人士和商务人士等高端租户进入社区。
杨德勇表示，如果业主想选择这种菜单式物业服务，除委托业委会签订物管合同外，还要单独和物管公司签订新协议，购买自己所需要的增值服务。
业内人士认为，虽然菜单式物业管理在国内尚不普遍，但随着物业管理的进一步发展，业主对物业服务的需求越来越细化，这样的服务以后会更多。
本版采写 本报记者敖虹《新京报》新闻热线：010－96096333页面功能
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