房地产行业是拉动国民经济的火车头。地产价格的变动不仅牵动着普通百姓的心,也关系到国民经济是否能够持续快速健康发展。而近来,中国的房地产业再一次成为国人乃至世界关注的焦点,有关中国房地产是否存在泡沫的争论又一次被摆到了台面上。

    杞人抑或智者

    尽管中国房地产是否存在泡沫一直引人瞩目,但国际投行摩根士丹利最近有关中国房地产泡沫的措辞严厉的观点是掀起目前这股"地产泡沫"争论最主要的导火线之一。

    先是7月份摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇在一份报告中对中国房地产市场发出严厉警告:"中国房地产市场看来似乎接近了爆炸的边缘",他认为,在所有存在房地产泡沫的国家和地区中"中国排第一", 其中京沪两地因占中国房地产销售量的14%且房价涨幅最大而将首当其冲。10月5日,路透社援引摩根士丹利分析师谢安迪的观点称,中国正在吹起一个超大房地产泡沫经济,这个泡沫将在几个月内破灭。而摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠则更干脆,他认为中国拒绝提高利率是因为中国担心房地产泡沫破裂,这将会引起新一轮的投机浪潮,中国的基础货币投放迅速增加,也创造了巨大的房地产泡沫。他预言房地产泡沫将在数月内破裂,不会超过一年。

    摩根士丹利是忧天的杞人还是拉响警报的智者?

    不管事实如何,伴随着"地产泡沫"论的尘嚣其上,建设部也坐不住了,不得不出面接招。建设部政策研究中心课题组不久前发表报告认为地产泡沫论并不成立。该报告认为,中国的房地产不存在泡沫,目前国内房地产的风险尚在可控制范围内。

    理由有三:一是目前的房地产需求是真实需求;二是商品房子空置率在下降；三是目前房地产金融风险尚在可控范围内。因此,即使国内有些城市房地产过热也是局部的而不存在房地产泡沫。建设部政策研究中心的报告一出,使国内房地产是否存在泡沫的争论又掀起了新高潮。

    政府"温柔刹车"

    事实上,面对不断上涨的房价和地产投资热,政府也是一直忧心忡忡。在这轮宏观调控中,政府就不断通过各种经济、法律和行政的手段,通过土地市场治理整顿、紧缩房地产信贷等政策措施来遏制房地产业投资增长过快及房地产价格上涨过快的势头。

    土地是地产的命脉,2004上半年以来,国家相继出台了一系列的土地管理政策,无疑给地产业上了一道"紧箍咒"。3月底,国土资源部颁布了《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划>的通知》,要求严格依据计划审查农地转用,加强对房地产和各类开发区(园区)用地的调控。4月29日,国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,提出在治理整顿期间实施暂停农地转用审批等"三个暂停",继续加大对土地市场的调控力度。5月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即"71号令"),全面叫停经营性用地协议出让。

    在金融政策方面,政府双管齐下,一方面严格控制地产的信贷规模,另一方面又提高个人住房按揭贷款的门槛。4月25日起,中国人民银行提高存款准备金率0.5个百分点；4月27日将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。随着中央对房地产开发信贷规模的控制,五一前后,各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛,主要是限制个人购买2套(及2套以上)的住房以及高档别墅,旨在控制炒房投机,平抑房价。9月2日,银监会正式发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下,月所有债务支出与收入比控制在55%以下,并加强了对房地产开发贷款的审查力度。

    为了平抑飞扬的房价,政府也陆续出台了一系列房产政策,如5月13日正式实施的《经济适用住房管理办法》明确规定,经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主,住房价格以保本微利为原则；再比如各地政府制定期房限转政策来打击房地产投机炒房者等等。

    各项政策均有助于降温房地产市场、防范金融风险,但政府的"温柔刹车"似乎并没有使房地产业显著降温,房地产开发投资1-8月同比增长28.8%,1-9月同比增长28.3%,继续保持快速增长的态势；商品房价格1-7月同比增长12.9% ,1-8月同比增长13.5%,1-9月同比上涨13.4%,继续保持高扬的走势。

    不存在总体上泡沫

    针对"地产泡沫论",地产界人士首先予以还击。华远集团的董事长任志强认为不存在泡沫,他表示普遍上涨意味着需求存在,房价可能会有波动,但波动不等于说就有泡沫。中国不可能出现大规模的泡沫,因为中国人住房条件太差。今典花园董事长张全宝则直言,"中国的房地产即将崩溃是不可能的！"

    如果说地产界大腕们的看法有"自我粉饰"的嫌疑的话,那房地产专家们的话则说服力会更强一些。

    著名经济学家吴敬琏最近在出席一个会议时表示,房价的上涨很大程度上是由于控制了供给,而需求依然存在,他认为不存在地产泡沫,但表示"谨慎乐观"。

    国务院发展研究中心的一位专家认为,投机性需求在一定程度上推动了房价上涨,但全行业的泡沫是不存在的,局部地区存在着泡沫。他同时又表示,即使没有泡沫房价也不能增长过快,目前适当地降一降温对国民经济的快速增长还是很有好处的。

    中国城市规划理论研究所所长赵燕菁也认为,这次房地产热不是泡沫,因为到目前为止需求都是真实的,但是问题是再往后会怎么样。如果高端市场继续增长,那么就有可能出现泡沫。

    国家发改委投资研究部战略室王文京副主任在接受记者采访时一再避免使用"泡沫"一词,他表示,"泡沫是虚高,是无效供给",他认为目前房地产总量上是短缺的,并不是总量过剩。他从中国地产的发展模式出发,认为目前一些有效需求实际上还没有得到满足,地产业局部和结构上的失衡引起了房地产价格上涨,从而引致地产总体水平的过热,让人误以为是供求总量的失衡。

    看来,目前并不存在总体上的地产泡沫是大部分专家的一个共识。