|
被业界誉为“深圳楼市第一榜”的深圳楼盘销售龙虎榜，经历了两年的培育和发展，已远远超越了简单的房地产买卖信息发布，而成为深圳房地产界的风向标和晴雨表，代表了深圳房地产业发展的主流方向，搭起了深圳房地产业交流与前瞻的巨型平台，成为住宅消费者选择时尚居住空间的风向标，更是地产人激情的聚焦地和发散地。
一榜映射楼市春秋。透过今年第三季度龙虎榜，房地产市场的运行历程和楼盘发展轨
迹非常值得回味和总结。
南山成为双榜“盟主”
各行政区对榜位的纷争割据，是每期龙虎榜最精彩的场景之一。今年第三季度，南山无疑又是最大的赢家，在面积排行榜上累计夺得6个席位，占全市总榜位数的40％；金额排行榜上同样“掠”走了6个席位，这种双榜“盟主”的气势令其他区域难以望其项背。
从住宅市场的实际销售量来看，南山销售面积近53万平方米，是罗湖和福田两区之和，占全市的30％，在全市占据首位。无疑，南山在今年三季度的龙虎榜中领衔唱了主角。
究其原因，客观上，南山区的地理位置靠近市中心区域，是适于住宅开发建设最佳最有效的空间之一；主观上，是南山区域整体准确把握了市场时机，“厚积薄发”，敢于在区域及项目规划方面下大手笔；在项目供给层面上，随着蛇口花园城三期、波托菲诺、星海名城等大盘销售进入尾期，现代城华庭、俊峰丽舍、滨海之窗等随之继续带动市场人气，导致市场进入持续旺销期；在客户层面上，南山的华侨城、蛇口区域已成为豪宅“名片”，是各行政区域中豪宅片区最广、最多的一个区，并且，能够承接南山楼市目前价位的购房者已经在消费者金字塔中逐渐上移，致使客户源的总体消费力持续上升，最终推动了区域楼市的连年旺盛，大盘、名盘连居榜首。
“纺锤型”楼市结构成型
2003年下半年，深圳楼市的供应和需求结构发生了一些矛盾，大户型的销售出现了比较冷淡的局势，房地产市场的总体价格中枢一直在不断“下移”。很多项目开始调整自己的市场定位，一些嗅觉灵敏的开发商开始将投资目光转向了城市中数量庞大、购房需求最强的中等收入群体。于是，自今年年初开始，中档楼盘就表现出了改变楼市曾经的尴尬地位的努力，近期的销量已经开始稳步上升。
在第三季度龙虎榜中，舍弃了第二季度、上半年龙虎榜的豪华气派，中档楼盘占据了绝对主导地位。原本就应该在市场中处于中流砥柱位置的中档楼盘，终于在这次的龙虎榜上听到了它的主流声音。诸如长城盛世家园、桂芳园、日出印象、世纪春城、中海怡美山庄等定位于中档消费的楼盘，均实现了快速销售。9月6日，长城盛世家园刚刚度过周年庆典，实现了2004年月平均销售超过150套，更赢得了这次龙虎榜“双榜”冠军。
第三季度中，均价在4000到6000元之间的住宅，销售总面积达58.5万平方米，所占比例为32.8％；从户型结构来看，二房及三房住宅共销售13653套，成交比例为65.8％。对于房地产市场而言，两头小中间大（两头为豪宅和低档经济适用房，中间为中档住宅）的“纺锤型”结构是最为合理的。种种迹象表明，中档楼盘已经凭借实用和质朴的特性，渐渐为房地产市场挺硬了“腰”，而龙虎榜则真实地反映了楼市的变化和发展轨迹。
品牌企业“煮酒”论沉浮
品牌企业依旧是楼盘销售龙虎榜不倒的旗帜。任凭其他楼盘起起落落，品牌物业在榜上走出一条条漂亮的“阳线”。冠以万科、招商、长城、华侨城等耳熟能详的名字的楼盘左右了龙虎榜的风向，也是今年龙虎榜中最有实力的一群。不过，从落榜者的名单中也可以看出，房地产业的发展还是存在一定的起伏，落榜楼盘中的大部分还缺少足以在市场中站稳脚跟的实力，缺乏一种楼盘的延伸度和持久度，难以保持楼盘的先天优势和高速发展。
在第三季度销售面积龙虎榜上，首先映入眼帘的是长城盛世家园。这位新榜“状元”到9月6日公开发售，销售量已经突破1000套；而航空城（东部）实业开发的桃源居“大盘名片”，已经成为龙虎榜开榜以来最活跃的一个，屡次冲击冠军宝座……
品牌企业让人们着实领略了楼市的精彩，然而纵观深圳这样一个容量巨大的市场，企业品牌还远没有形成强势，尚缺乏一种足够的市场影响力、操纵力和持久力。从两年龙虎榜历程来看，三甲的位置经常是“风水轮流转”，黑马频出，“高更新率”已成惯例。它提示了深圳房地产开发的周期性影响，另一方面也说明深圳房地产业仍处于群雄纷争的“春秋时期”，尚未进入类似香港那样由几个大企业主宰楼市、“七雄争霸”的战国时期。
从总体上看，历次龙虎榜全市楼盘前十五强的销售面积、销售金额总量，均占全市总量的20％强，而今年前十五强的销售面积、金额及入围门槛，与去年相比更有大幅提升，特别是前五名的水平急剧高出。这是否显示出未来企业集中度将提高的雏形呢？值得观察。
两年龙虎榜，多少英雄展身手，承载着深圳楼市的光辉岁月。2002年春发端于深圳的龙虎榜，正以其全局性的大视野和打造房地产业真实理性平台的大思维，以合纵连横的运作手法和透明化、诚信化的道路，在举手投足之间，深刻影响着深圳地产的走势，成为业界的指南，也成就了自身无可争议的品牌地位。
作者:深圳商报记者陆剑伟 发表评论
| 
