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杭州市土地信息中心副主任沈波：萧山和余杭，既然已经在行政区划上同属于杭州市，在基准地价上理应执行杭州市统一的标准，否则对于整个城市的和谐发展不利
余杭区国土资源局土地利用科朱科长：基准地价对于地价评估作用微乎其微。萧山、余杭所有的土地的实际成交价都比新出台的基准地价高许多。政府部门能做的，不过是让基准地价更加接近于市场，而不是市场价格向基准地价靠拢
房产金融专家顾孟迪：由于当前房价的确定并不完全按照土地成本定价，所以调整地价只不过是为了挤掉开发商的利润空间。不客气地说，这是政府的敛财行为
一向独善其身的萧山和余杭，或许将开始履行其“撤市建区”后最重要的一项职责：为杭州市供地。
杭州市政府10月20日正式对外公布了近期调整土地级别和基准地价的一系列措施。与以往6次政策性微调做法不同，此次地价调整不但大幅调高了商业、住宅、综合用地基准地价，还将原有八级土地划分增加到十二级，从而使萧山和余杭区的2385平方公里土地首次纳入到杭州市土地管理系统中。
自家土地自定价？
“萧山和余杭，既然已经在行政区划上同属于杭州市，在基准地价上理应执行杭州市统一的标准，否则对于整个城市的和谐发展不利。”电话那头杭州市土地信息中心副主任沈波的声音是愉悦的，萧山余杭作为自家土地，使用统一基准地价自然天经地义。
为了这第七次地价调整方案，沈波从年初忙到了现在。2001年3月，萧山、余杭“撤市建区”并入杭州，很重要的一个任务就是帮助杭州突破土地稀缺的瓶颈。从683平方公里一跃增至3068平方公里，杭州手头阔绰了不少。可是在2002年初的第六次基准地价调整中，萧山、余杭依旧“超然”于“八级土地标准”之外。
“因为萧山、余杭的土地基价，很难用杭州原有的土地级差涵盖，所以此次调整特地把原有土地级别从八级提高到十二级。”沈波解释道，为了这增加的三倍半面积，通过增加级别来减少同一级别地价之间的个体差异，是个不错的办法。中房指数系统高级分析师陈晟也认为，从八级到十二级，除了评估更细化全面，主要还是为打通萧山和余杭土地市场作准备。
虽然在后8·31时代，土地最终的成交价格往往并不由政府掌控，但是作为权威的参考数据，此次地价调整无疑是向市场宣告，萧山和余杭将被要求逐渐加强与杭州自身土地市场的联动性。“早在合并之初，杭州市政府方面对于萧山和余杭的土地就有过规划了。”沈波透露道。
为城市经营的长远打算，地价差别可以让萧山和余杭的土地顺利进入“大杭州”系统，通过城区联动，将土地稀缺的边际效益逐渐向萧山和余杭递推，这是杭州市政府在调整基准地价背后的“如意算盘”。
基价=“鸡肋”？
不过，萧山和余杭区的国土资源部门似乎并不买账。
因为，给两区“度身定做”的十二级地价，其实根本无法反映对于经营性土地100%采用挂牌拍卖的两区土地市场现状。在新的基准地价表上，萧山和余杭城区的土地，分别被划入五级和六级，也就是说商业用房参考地价为2850元/平方米和1600元/平方米，住宅用地2430元/平方米和1460元/平方米。可是根据去年萧山区的土地拍卖情况，商品房的地价成本已达到2700元/平方米。
“基准地价对于地价评估作用微乎其微。”余杭区国土资源局土地利用科的朱科长表示，“萧山、余杭所有的土地的实际成交价都比新出台的基准地价高许多。政府部门能做的，不过是让基准地价更加接近于市场，而不是市场价格向基准地价靠拢。”
萧山、余杭融入杭州有“三年过渡期”，这在杭州是家喻户晓的。最大的“一市两制”政策莫过于两个新区对于所辖土地拥有自主开发权。根据2002年6月1日颁布的《杭州市国有土地使用权招标拍卖管理办法》，萧山、余杭行政区域范围内的国有土地使用权招标拍卖管理工作，分别由萧山、余杭两区人民政府土地行政主管部门按杭州市人民政府有关规定组织实施。如今三年期限已过，土地的规划使用权仍然掌握在两区国土资源局。在杭州市国土资源局的土地挂牌和成交公告中，也从来没有出现过来自萧山或余杭的土地。
没有审批权，杭州市让两区“吐地”的想法不过是一厢情愿。因为，对于融入整个杭州的土地市场，无论萧山还是余杭的国土资源部门似乎都没有什么兴趣。“杭州市土地部门当然也算我们的领导单位，不过凡是75亩以上的土地挂牌拍卖，我们两个区都是直接上报省厅批准的，杭州市政府无权过问。”萧山市国土资源局负责经营性土地挂牌的古先生说。
在朱科长看来，基准地价及其背后蕴藏的“大一统”努力，顶多只能给市场起个舆论导向作用并没有多大的强制力。“如果一定要说影响，也只有影响到工业用地和部分综合用地。”
和房产商抢利润？
1至8级商业用地基准地价上涨39%，住宅、综合用地上涨34%。虽然根据《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》，基准地价、标定地价应当每两年调整公布一次，但相较于前几次的“小打小闹”，此次调整除工业用地外的其余地价都是大幅上升。高地价是否会进一步推高杭州已经“虚高”的楼市，成了市场最大的担心。
沈波强调，调高地价只是为了宏观地反应地价的走势。但陈晟认为地价对房价可能造成的影响远高于其他金融要素，市场的担心绝非空穴来风。不过他同时表示，由稀缺性导致的高地价是合情合理的，也许同高地价造成的高房价风险相比，政府更需要解决的是人为因素造成的高房价。
地价评估并非是政府部门“拍脑瓜”就可以定下来，招投标的机制决定了市场价格对于参与挂牌拍卖土地最终的权威。“由于当前房价的确定并不完全按照土地成本定价，所以调整地价只不过是为了挤掉开发商的利润空间。”房产金融专家顾孟迪分析道，“不客气地说，这是政府的敛财行为。”
当然，相比财政收入，参与城市运营才是杭州市土地部门更为重大的责任。
“形式上融合了，实际上却走出了。”这句名言无疑最适合描绘目前杭州市和余杭、萧山土地市场的现状。萧山和余杭国土资源部门异口同声否定了其土地拍挂近期将改由杭州市政府批准的可能性。如果杭州市政府和国土资源部门想单单靠基准地价的统一，就达成三方默契，完成土地市场的“大一统”是幼稚的，其结果只能和年初“二手房交易征收20%个人所得税”的政策一样，适得其反。
当初因为觊觎人家土地而许下了优越的“合并”政策，如今却成了杭州理直气壮“讨地”的羁绊。如果萧山、余杭仍然坚持与杭州市区土地一级市场维持“三足鼎立”、“多头分割”的局面，那么，随着矛盾地深入，当初“撤市建区”造就的就不是强强联手有财有地的“大杭州”，而是“离心离德”的三角纠纷了。
《国际金融报》 (2004年10月29日 第十五版)
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