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陈立民
当M8线于2005年投入使用后，人民广场西藏路段将成为全市最大型的地铁转乘中心，加上市内首个地下式公交总站，此地的集体运输能力将冠绝全市。因此，人民广场西藏路沿线得天独厚，晋身为下一个CBD指日可待
说过了成为上海CBD的必要条件之外，笔者来追寻上海下一个CBD。
笔者认为，下一个CBD，乃人民广场西藏路沿线，北至南京路，南达淮海路，东抵广东路。
如上所述，目前浦西CBD呈东西线性模式，缺乏南北纵向深度，处于不稳定的原始阶段。由线向面，是往成熟过渡的必然发展趋势。而CBD靠拢主干道的特性，决定了由线向面的扩散，将沿南北走向的主干道铺开。
传统上，浦西是没有南北主干道的。不过，延安高架路的建设，却全面改变了市内交通的面貌。如今，延安高架底下道路基本畅通，惟有各上下匝道却成为交通瓶颈。为疏散各瓶颈车流，与之交汇的南北向道路都必须拓宽，因而造就了河南路、西藏路、华山路、江苏路、凯旋路等道路的改善工程。
本来，以上南北向道路沿线都有可能成为下一个CBD所在。不过，笔者上面也提过，地铁乃CBD的前提条件。在多条南北向主干道中，只有西藏路有地铁线（M8），并于人民广场段与一、二号线交汇。当M8线于2005年投入使用后，人民广场西藏路段将成为全市最大型的地铁转乘中心，加上市内首个地下式公交总站，此地的集体运输能力将冠绝全市。因此，人民广场西藏路沿线得天独厚，晋身为下一个CBD指日可待。
目前，人民广场西藏路沿线已建有港陆广场、港泰广场、东海商业中心、海洋大厦、世界贸易大厦、金融广场、百腾大厦等优质商厦，另外新建成的有海通证券大厦、来福士广场，以及于2005年7月完工的都市总部大楼，总量约50万平方米，与“淮中”CBD相若，比“南西”CBD为大。
至于未来发展，笔者认为有以下三种趋势：
南京路至延安路段———旧区改造
北至南京路、南至延安路、东至广东路、西至西藏路，此区可谓有皮无肉，四周围绕着优质商务楼，当中却充斥着老旧平房，且道路狭窄，单行道为主。政府有一切正确理由进行改造，一方面可改善“肉”质；另一方面可“由内养外”，巩固“皮”层，发挥社区效应。
内层的“肉”，于进一步开发办公楼之余，更应采取多元化发展模式，辅以酒店、服务公寓、餐饮、零售，以及其他配套设施，以全方位照顾商业人员、上班族的各种日常需要，同时可延长区内的繁荣时间段，提高土地的总体经济效益，成为CBD一小板块。
延安路至淮海路段———地铁经济
淮海中路CBD以西藏路为末端，由于距离一号线地铁站最远，故长期处于市场下风。随着M8线于2005年开通，此末端将受惠于西藏路地铁出口，而蓬勃发展起来。届时，估计原有商厦如大上海时代广场、兰生大厦、永银大厦等将喜见强大人流，价值大大提升。同时，地铁经济将进而激发更多商厦陆续冒起，继而成就西藏路—淮海路为CBD另一小板块。
延安高架南北———关键连接
人民广场西藏路沿线CBD的最终成功，将取决于延安高架南北两头如何联成一气。
目前，有一条人行天桥横跨于延安高架底下，但由于是露天的，且南端直接落地，不接任何商厦，故经济效益不高。当上述两个CBD小板块成型后，最关键的一步就是将之连接起来。
首先，两个端口必须搭建起来。北端港陆广场有足够空间发展商业，但南端的“大世界”却一直悬而未决，乃气断所在。为大局着想，应大刀阔斧地改造“大世界”，提高其商业价值以配对港陆广场。
在配对南北端口的同时，应一并着手改建连接两端的天桥。最佳选择，应为全天候式却不失通透性的设计，像香港广场连接南北座的天桥一样，一方面挡风遮雨，方便行人；另一方面提供视觉享受，吸引人流。
如此一来，北至南京路，南达淮海路，将出现一整块耳目一新的CBD，并将原来完全割裂的“南西”与“淮中”CBD逐渐拉拢，由线而面，最终联成一片有皮有肉的中央商务区。
投资未来，投资人民广场西藏路沿线，上海下一个CBD。
（作者：仲量联行中国区董事、商业部总监）
《国际金融报》 (2004年10月29日 第十四版)
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