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本报记者 李小刚
商业地产开发的节奏越来越快，所造成直接的结果，首先是供应的量过大，另外就是短期内集中推出的时间太集中
新建商业房地产项目从市中心区在向郊区扩散，这个趋势是对的，因为市中心业态规
划比较完整，潜力也比较小，郊区机会多，但是风险也大，未来在这些地区的上市量会放大
小产权办公楼兴起，对于上海来说应该有非常集中的代表了企业总部中心的商业物业，这是很重要的；商业结合办公区的兴起，这可能是未来一个非常大的趋势；办公楼向郊县发展，将形成一些相关的商用物业中心
上海地产市场的热度其实并不单单在住宅方面，作为地产市场重要组成部分的商业地产由于与普通市民的关联度不高，而未能引起各界的广泛重视。事实上，上海商业地产在这轮地产高潮之中也成为了各大发展商开掘的热土，而有关商业地产方面的忧虑在淡出普通市民的视野之后，却引起了业内专家和发展商的高度重视。
在近日上海搜房咨询有限公司举办的商业地产研讨会上，长期关注商业地产发展的上海社科院商业研究中心主任朱连庆认为，应该警惕现在上海商业地产的现状，避免出现新一轮商业地产发展中一哄而上的局面。
短期供应量太大
“最近一段时期商业地产发展势头持续高涨，快速升温，我感到一些担忧，我发现整个商业地产存量太大。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆认为应该警惕目前上海商业地产方面的集中供应所产生的一些问题。他表示，上海商业地产应该是个逐步升温的过程，但现在的速度还是在不断地加紧。
朱连庆研究上海商业地产的发展已经有很多年，也关注了之前上海商业地产三轮的发展高潮，他觉得新一轮的商业地产高潮估计是以世博会为主的会展业、商业城等的开发高潮。
但是现在这轮高潮的到来让朱连庆有些心有余悸，因为每一次上海商业地产的高潮总会伴随着一些盲目建设。“我主要是感到这个节奏越来越快，所造成直接的结果。是我所担忧的，首先是供应的量过大，另外就是短期内集中推出的时间太集中。”他认为商业地产在总量上应该有一个科学的考虑，经济学很重要的一个问题就是供求平衡的问题，所以一定要保证这个总量有一个适度的平衡，“目前商业地产有1700万平方米，加上近几年的规划要达到2500万平方米，是不是需要2500万平方米，我认为上海作为国际化的大都市可能会需要得多一些，但是短期集中推出，对市场没有一个度的把握。”
商业地产最严重的问题在朱连庆看来还是结构性的问题，“在现在推出商业地产业态的结构上不合理，人们有喜欢一哄而上的习惯。在上世纪搞百货业改扩建的时候，南京路、淮海路、四川路以及徐家汇原来的商厦都改建，但负债率都达到80％、90％，到最后许多传统的百货店负债累累，很多的店都全军覆没。而后来超市建设的高潮上来了，超市有一段时间内就是一条小马路上也有几十家超市一哄而上，然后大卖场又来了，现在购物中心又一哄而上，包括世博会带来的商业地产项目的建设高潮我也担心。”
而且现在投资性购买商铺的比较多，朱连庆认为商业地产不能完全作为金融地产来操作，而要考虑实际的经营运营能力，否则会有一定的风险。
郊区机会风险并存
随着郊区住宅区的快速发展，这些地区对商业地产项目的需求量也开始逐渐放大，但是从目前的情况看，这些地区的商业配套还远远不够。
“在形态布局上也存在严重的问题。”朱连庆认为，从地区格局上来说，基本上现在的商业地产还是集中在热闹的商圈，而相对一些城乡的结合部，或者新型的居住区只能有一些一般的生活消费场所，因此从结构上来看，一些偏远地区的发展远远不够。
朱连庆认为，供老百姓选择的住宅物业已经逐步往市中心区外推了，但是目前市政和商业配套还没有跟得上，比如在宝山、南汇等一些地方，住宅都已经非常密集了，但是老百姓在生活方面仍然不方便，而且生活成本也很高。
对于商业地产项目向郊区发展的趋势，金丰易居副总裁丁祖昱觉得是正确的。“新建商业房地产项目从中心区在向郊区扩散，这个趋势是对的，因为市中心业态规划比较完整，潜力也比较小，郊区机会多，但是风险也大，未来在这些地区的上市量会放大。2003年招投标土地中共有18块是商业用地，占地面积是175万平方米，这18块商业用地大多数造出来以后是卖掉的。”
另外，中融集团企化部经理刘伟认为，开发商业地产的风险除了供应量方面的压力外，还有就是地产企业本身的不足。“商业地产在中国大陆发展的历程非常短，国内的一些开发商无论从专业经验还是从资金来看，跟香港一些开发商相比差距是非常大的，他们有成熟的经验，有足够的资金，所以中国大陆地产企业开发商业地产必须要经历一个完善的过程。”
刘伟表示，很多住宅开发商也非常想进入商业地产这个领域，但是不敢，因为商业地产不仅是对技术，而且对人员和对经营的要求都非常高，风险也非常大。而且商业地产不可能像住宅项目一样可以实现大规模复制的扩张，不可能一个项目做得比较成熟了，就在另外一个城市找一块地复制过来做。商业地产不一样，每一块地都要经过精心的分析，商业地产必须要有一个比较高的建筑品位。
需要创新
上海搜房咨询有限公司副总经理陈晟，同时也是中房指数办公室的高级分析师。根据最新的中房指数分析，他认为，上海办公楼及商用物业的指数是在稳中向升。
就上海的办公楼市场来看，陈晟认为，目前是办公楼市场发展的一个机会，现在上海甲级写字楼是300万平方米左右，香港是600万平方米左右，这个缺口是非常的大。
“国际经济、贸易、航运中心的建设，这是上海办公楼发展的机会，此外上海城市管理的规划性也导致了这个趋势，还有就是现在有这么多的园区，张江、金桥等园区，都吸引了很多世界500强企业的入住，但是这些都是对商业地产有利的，同时吸引力的增加也会使商业成本增加。”
陈晟指出，未来的上海办公楼市场的三个趋势，第一是小产权办公楼兴起，对于上海来说应该有非常集中的代表了企业总部中心的商业物业，这是很重要的；第二是商业结合办公区的兴起，这可能是未来一个非常大的趋势；第三是办公楼向郊县发展，一些城市副中心形成的同时，也将形成一些相关的商用物业中心。
“但是做商业项目的开发，对发展商的素质要求比较高。商业是要求稳定性比较高，不是求暴利性，这个是需要目前发展商认真考虑的问题。”陈晟对现在的发展商提出了一些忠告，而且认为在商业地产的资金模式上应该有所创新，“其实国外最关注的就是中国的商业地产，但是还没有完全进来，这个需要国内的发展商开拓新的融资渠道，更好利用海外的资金。”
陈晟表示，从长远来看，中国内地的商业地产将形成一个独立的产业，行业将逐渐规范化，“国家发改委最近做了一份商业报告，其中透露出的信息可能会对商业地产的发展商是个利好，很可能会将住宅部分由原来在整个地产市场中高达86％的比例，弱化到80％，而商用物业和商铺等这些业态会增加。”
现在经营性物业的投资率仅仅占到8％，这个比例还不是特别高，而且对商业物业的投资有一定的难度，对于投资产品内部的一些比例关系，陈晟指出，“我们发现商铺高达75％，酒店式公寓是49％，投资购买产权式办公用房的建筑需求是167到300平方米这个比例占的是最高的，影响办公楼市场的几个重要因素，一个是国内外经济，还有国家的政策，这些可能都是比较关键的因素，然后是办公楼的一些区域特征。”
《国际金融报》 (2004年10月29日 第十四版)
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