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陈雪根
建设部的《怎样认识当前房地产市场形势》报告日前正式出台，该报告试图正面回应有关房地产是否存在泡沫的争论。没想到，报告不仅没能平息争论，反而引来一场新的争论，这恐怕是建设部所没有料到的。
有关房地产市场是否存在泡沫的争论从房地产走入市场化的时候就存在，这么多年一直没有间断，但这么多年来，房地产市场一直保持了较快的增长势头，今年的宏观调控也没影响其继续增长。
国家发改委、国家统计局日前发布的全国35个大中城市房地产市场调查报告显示，第三季度，房屋销售市场呈现供需两旺，房价比去年同期上涨9．9％，比二季度上涨了1．9％。土地交易价格上涨11．6％，房屋租赁价格上涨2．1％。今年一至三季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨9．4％，土地交易价格上涨10．2％，房屋租赁价格上涨1．2％。
国民经济的周期性发展已是有目共睹，同样房地产市场也是有周期的，关键是房地产市场的历史还很
短，现有基础数据还不足以形成对房地产市场周期的科学认识，因此，到目前为止，关于房地产市场是否有泡沫的争论，论战双方都还缺乏信服的证据，结果是论战多年未止，但房地产市场依然在争论中茁壮成长。
目前关于房地产市场是否存在泡沫的争论主要依据的是房价收入比、供求关系、空置率等概念。房价收入比偏高的问题，从房地产进入市场时就已存在，特别是像北京这样的城市，问题是这一依据很难衡量，原因是：北京市民真实的收入状况并不透明，以至银行在贷款时都无法按其公开的收入评估贷款的风险，只好看这个购房者从事什么职业，估计除公开收入外大致有多少实际收入，这在银行界已是公开的秘密。这么多年，房价收入比并没有多大改变，说明光看理论数据并不能准确预测市场。供求关系也是很难量化，除供应量大致不会太离谱外，需求量就不好说了。而且，像北京、上海、杭州这样的中心城市除本地需求外，还有大量的外地置业者，每年大量的拆迁又会造成大量的新需求，但到底有多少需求很难估计，建设部的报告也只能从城市化等理论出发加以笼统的估计，这就很难让人信服，也是招来批评的主要原因。空置率由于有多种标准，更是仁者见仁，智者见智。
看来在学界就房地产泡沫的客观标准达成一致的看法前，要下一个让大家都信服的房地产市场是否存在泡沫的结论还很难，这场争论还会继续下去。但房地产市场如果不经历一两个周期性，恐怕学界也很难总结出一个规律性的东西。因此，如果争论双方在没有公认标准的情况下，在几个数据上争来吵去是没有意义的。
既然这样，不如跳出原有的争论思路，看一下大势：改革开放以来的经济发展已经证明，国民经济发展自有其规律，宏观调控只能平缓其起落的幅度，并不能改变其周期性发展，既然国民经济有明显的周期性特征，大家又都不否认房地产市场也有周期，房地产市场周期有比较明显的滞后性，大家也都不否认目前国民经济正处在又一个马鞍形的上升期，而且已经明显过热（宏观调控和目前几乎各个领域都在上涨的价格就是例证），那么房地产市场进入一个平台期甚至经历一个下降期是早晚要发生的事情。时间不到，想人为地限制其发展只会适得其反（有今年的市场为例），一味乐观，以为房地产可以逃脱周期甚至反周期也只是一厢情愿。（29B4）
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