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从1999年4月，万科四季花城“花开坂田”；到2004年10月21日，万科城开盘不到20天销售住宅单位680套，销售率达93％，所引发的深圳“倾城之恋”；再到2004年10月21日，万科再下一“城”，成功竞得坂雪岗编号为G03404－0008的7万多平方米的居住用地。
回顾万科城刚刚经历的这个红色十月，不管是从开盘前积累的1800余名认筹客户，还是开盘当日火爆的抢购场景，直至目前仍有近700名客户执着地等待二期，我们不禁想问，究
竟是什么样一种力量使万科在市场掀起了一轮又一轮的波澜？
万科力量
——深圳万科地产常务副总经理肖楠谈品牌开发商对新城区快速崛起的影响
深圳商报记者王培诗
一个城市无论是其经济的发展，还是其城市布局的完善形成，政府的计划、总体规划在某种程度上可以左右其发展的方向，但是，它只能起到引导的作用，而最终实现，还要靠“市场”这只无形的手。只有政府和市场形成合力，才能真正推动城市化快速实现。
坂雪岗城市化的快速推进，片区品牌的迅速提升，充分体现了一种“合力”所发挥的巨大作用。坂雪岗，万科主动擎旗，以其中国地产的第一品牌号召力、产品创新力、项目开发能力、纯熟的市场操作能力，从54万平方米四季花城的成功，再到如今43万平方米的万科城，及可以预见的25万平方米的第五园，再到万科刚刚成功拿下的这块与万科城北部形成连片开发的土地，万科一次次向市场证明了其最具竞争力的超强实力。
坂雪岗，与其说被万科淡化了区域观念，不如说万科用产品、全新生活方式为人们解读了一个新城区的未来，将人们带入了一个全新的生活空间，激发了人们对美好生活的追求和向往。
坂雪岗，正因为有了万科，才有了如今的“坂城”故事；深圳，正因为有了“坂城”，才有了一个为中国的科学城市化提供生动课本的示范城区。
这就是万科的力量！底气来自产品开发自信
记者：今年，万科扩张迅猛，在全国各大城市频频圈地。在深圳也动作频繁，自7月成功拿下大梅沙高规格国际会议中心后，上周，万科在全国攻城掠地的战役中，又再下一“城”，成功竞得坂雪岗编号为G03404－0008一宗7万多平方米的居住用地。近来，是什么让万科如此来势汹汹？
肖楠：时至今日，房地产业的法制环境日渐成熟，土地市场的游戏规则越来越规范，这正是万科期待多年的公平竞争环境。在完全市场化的起点下，同场竞技的天平越来越向规范的企业倾斜。
万科在土地资源上的弱势地位正在逐渐淡去，而专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑都为万科的快速发展带来了越来越显著的优势。因此在这样成熟的市场环境下，万科认为一个最适宜万科快速发展的时代来临。
记者：G03404－0008地块的成功竞得是继去年7月4日G03403－1地块后，万科在深圳北部城市攻略的又一胜利。时隔一年，这次万科的胜出仿佛早已被业界所预料，竞拍前人们已深深感受到万科志在必得的先声夺人之势，这是否因为10月1日刚刚开盘的万科城热销程度都远远出乎万科所意料吗？
肖楠：首先，万科看好坂雪岗优越的地理位置和良好的发展前景。片区赫赫有名的深圳“北硅谷”，庞大的就业人口，形成一个数量可观的“高资、高知”阶层，他们对中高端物业有旺盛的需求。而坂雪岗片区的高端物业是一片空白，因而万科城面前摆着是一个千载难逢的机遇。
更为重要的一点，万科的底气来自产品开发的自信。从四季花城到万科城，万科在产品、生活方式上的创新一次次给市场带来新的元素。四季花城使坂雪岗在变化过程中，重新被定位、定性。从四季花城开发过程中，万科发现更多人喜欢上这个片区，期待着“四季花城”升级版的产品出现。因此，与四季花城争夺白领客户所不同的是，万科城对自己的客户选择上，已进入更高品质生活方式的引导上。
从万科城的开盘情况看，虽然万科早已胸有成竹，但其受欢迎程度还是大大出乎我们意料，因此更加强了我们对坂雪岗坚定不移的开发信心。万科力量提升城区品牌
记者：万科城的成功使得坂雪岗的居住形象在一夜之间得到蜕变和升华，成为深圳著名的居住品牌城区，这又一次证明了万科力量对新城区快速崛起及形象提升所带来的巨大影响，您对此有何看法？
肖楠：首先持续不断的品牌经营使业界和消费者都对万科保持较高关注度。万科得享今日成就，离不开对核心战略要素的持续关注和不断积累深化，万科持之以恒、专业深刻的细节精神已为众多拥有稳定收入、讲求生活品位和质量的人们所关注。这一核心目标客户逐渐成为中国社会的主流，他们对规范的、富有社会责任感的万科形象和品牌的了解和认同，决定了万科在中国房地产界的独特地位和影响。
因此万科走到哪儿，万科独特的经营风格、企业文化、产品质量以及令人耳目一新的生活主张、先进亲切的物业管理，总能为该片区带来知名度的飞跃提升，带来生活方式的一次全面革新。因此对于一个新城区而言，品牌发展商的介入，对新城区的形象提升有非常大的积极意义。万科城：创造需求大于满足需求记者：品牌发展商的综合开发能力会影响到一个新城区未来的整体形象，我们发现，万科走到哪里总能为人们带来先进的居住理念和全新的居住感受，万科城也同样带给人们超强震撼力，请问万科致胜的秘诀在哪里？
肖楠：万科长期以来非常关注人们在不同区域、不同时期的居住心理变化。产品总是打上时代的烙印，因此万科总是将关注人的居住感受放在时代坐标下进行，因为随着时代的发展，经济条件的变化，生活状态、居住理念变迁，居住模式与品位不是一成不变的，有的居住观念会出现、消失、再出现。有时人们的这种潜在需求往往自己都尚未察觉，这就需要发展商从过去的一般迎合应过渡到有力引导。
人的需求是多方面的，表现的形式也是多方面的，简单迎合置业者的需求所起到的作用是有限的，万科往往不在于满足需求，更在于创造需求，创造出一片新的市场，对消费者进行正确引导，反而能使客户产生更强的消费依赖和信任。
这种需求往往不是户型、绿化、建筑覆盖率等硬指标，更重要是你为客户创造的生活氛围、生活方式的引导。
在万科城，产品的全方位创新都是对人们居住感受仔细研究剖析后的结果。主要从三个层次充分把握客户心理感受：
首先是入“城”之前的视觉感受层次。利用开放的城市广场和商业街营造浓郁的城市氛围，同时巧妙规划以湖和商业街将公共开放空间与居住空间相隔离。未入“城”，便以一个城市的形态将城区所有的美好完全呈现在人们面前，而与之产生的生活氛围也具有超强的感染力，为回家的人们带来强烈的归属感。
其次是进入社区的生活空间层次。万科所营造的绝不是单纯的居住区，而是走城区线路，从城区的学校到街区、再到开放的街道、广场、商业街，都是一个城市的延伸。居住规划的组合感更强，每个单元之间形成“邻里守望”的和谐关系，对保障人们交流的规划尺度进行深入研究，为人们创造更多更便利的交流生活空间，使老人不孤单、小孩更快乐、主人更放心、家庭更和谐。
最后是居住空间层次。万科城除开一直倡导的亲地生活外，万科更把握细节，如宽景house增设地下室，充分调动人们的生活想象空间，使人们的生活更具多样性和趣味性。这些居住心理的层层把握，就是万科城为什么在开盘当天就如此打动置业者的深层次原因。万科城：科学地树立城市化观
记者：从四季花城，到万科城，万科的造城脚步始终没有停歇，并且扩张的步伐还在加快，一个总占地1平方公里，容纳1万户人家，4万人的大型万科生活城呼之欲出。一提到“造城”，人们往往容易与华南板块联系到一起，您认为万科的造城与华南板块有什么不同？
肖楠：从华南板块的开发中，我们看到城区面积的快速扩张并不是真正意义的城市化，只是一种单纯的城市覆盖和居住化。城市化的前提必须要具备城市的功能，不是纯居住区，应包含城市的多种元素，大到城市的就业、居住、休闲、娱乐、生活配套等功能，小到街区、街道，城市化的路线应是走开放的路线，而不是全封闭的。
万科城共分两大组团，组团之间开设一条道路，与贝尔路和坂雪岗大道形成开放性衔接；在配套方面，万科城引入大型商业中心、幼儿园、学校、会所、泳池等社区及市政配套设施，同时在规划上充分考虑居民合适的步行距离，不论是从便利性还是功能性方面都能满足社区居民的生活需求。
记者：您谈到要科学地树立城市化观，一个成熟的城区必须提供一个城市的功能，在这方面，万科城如何表现？
肖楠：从多功能居住角度看，坂雪岗有自己的支柱产业，是名副其实的“北硅谷”，富士康、华为、新天下等高科技企业将这里打造成一个典型的产业带动型区域，为这个地方增加了就业，就业引发居住，并进而对商业、办公、娱乐及市政提出要求，万科城这座城的建造，将会把传统单一功能的住宅区建设成为一个“多功能城区”，并反过来间接创造就业机会，提升片区价值；另一方面也由于其高收入人群的集中提升消费力，助推坂雪岗城区的快速发展。
万科城“造城”模式的成功，撬动了特区外的地产市场，弱化了深圳楼市的区域概念，为深圳城市延长线区域的土地资源找到了最高的价值点，同时也使科学地树立城市化观，在实践中找到了的落足点。
1999年，坂田因万科美丽；2004年，坂雪岗因万科而精彩。
作者:深圳商报记者王培诗
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