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王蔚
“泡沫论”激荡楼市国内外一些研究机构直指中国房地产泡沫现象，甚至预言泡沫即将破裂。某省统计局公布的一份报告指出，房地产已经膨胀并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。
面对“泡沫论”对房地产业的质疑，另一方的观点也十分坚决。国内一些房产界大腕公开反驳，整个中国的住房空置率是下降的，房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表明需求的客观存在。建设部政策研究中心上周也发布研究报告反击“泡沫论”，指出目前房地产金融风险尚在可控范围。
今年以来，中国房地产业经历了一系列宏观调控措施，紧缩投资开发、控制金融信贷，以平抑房价涨幅，缓解楼市过热。眼下，这场关于“泡沫论”的论战，无疑为房地产业又拉响了预警警报。论战的结果也许并非重要，在此起彼伏的预警声中，人们将用更为理性和冷静的目光，审度楼市发展现状，为后市调控和发展开出新的良方。
从上海楼市的情况看，一系列宏观调控措施的落实，使关于市场“泡沫”的争论成为旧影。经历调控洗礼后，上海房地产业在秋天旺季显出回暖之势。该市统计局发布的第三季度本市企业景气指数显示，10月份上海房地产景气指数出现反弹，以绝对优势列升幅之首，显示出市场信心的恢复和房地产经营预期的向好。与此同时，前三季度，房地产投资增幅趋缓、土地开发面积增幅趋缓、房地产价格涨势趋缓等统计数据，也表明宏观调控取得了一定成效。
上海市房地产协会日前出炉的一份《上海房地产市场形势的调研报告》认为，宏观调控的具体效应将分3个时期显现：短期效应———供求矛盾趋缓、价格趋稳，可能持续一两年；中期效应———供给不确定性、需求仍然乐观；长期效应———5年以后调控影响会逐步淡出，市场长期前景看好。报告认为，综合政策变化和心情预期等对上海房地产市场产生影响，短期供求矛盾将有所缓和，有利于价格稳定，房价的上升幅度将有所减缓，但总体房价不会下降。
三大问题不容忽视楼市景气反弹，会否引发新的“热度”？从现状看，不少楼盘销售依然供不应求，会不会导致房价进一步加速上扬，形成新的“泡沫”？报告分析指出，总体上看，上海房地产市场保持着持续健康发展的势头，供略大于求的走向已经明朗。不过，当前仍存在一些主要问题。
首先是市场结构问题，主要表现在中低价位商品住房供应量不足。上半年单价6000元以下的商品住房供应量不足总量60％，面积100平方米以下、总价50－60万元的商品住房较少，而且价格较低的房屋一般都处于环线之外。二是市场基础问题，主要表现在住房保障体系覆盖面还不大。近年来逐步建立的廉租住房社会保障体系，覆盖面不足全市总户数的0.3％，使得相当部分不具备通过“市场方式”解决住房问题的居民，进入市场而形成压力。三是市场政策问题，除行政手段外，能否多运用金融和财税等综合措施对市场进行调控。
报告建议，目前上海房市基本上还是卖方市场，土地的投放量不但不应缩减，还应适当增加，以形成供略大于求的市场格局来平抑房价。
《市场报》 (2004年10月26日 第十五版)
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