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郭京霞
当房屋开发商存在违约时，业主索赔违约金，计算标准是以个人现金支付的房款数额为限，还是以全部房款（包括银行贷款数额）计算？在解约退房时开发商应当赔偿哪些损失呢？日前，北京市一中院对一起开发商逾期交房导致业主索赔违约金的买卖合同纠纷案件做出终审判决。法院认定，虽有部分房款为贷款支付，但开发商已收到全额房款，应按照全部
房款计算违约金。
2002年9月17日，薛先生与北京荣丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定薛先生向荣丰公司购买荣丰嘉园一套住房，购房款总计人民币280312元，并约定荣丰公司于同年12月31日前交房。在出卖人逾期交房的违约责任的条款中还约定：出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。
合同签订后，薛先生当日即支付了首付款60312元人民币。后薛先生与中国银行北京市分行及荣丰公司共同签订了《楼宇按揭担保借款合同》，办理了按揭贷款手续。
但到2003年6月1日，荣丰公司才通知薛先生办理入住手续，而薛先生自2003年1月开始一直在外租房住。薛先生认为，荣丰公司逾期交房的行为已构成违约。双方协商未果，薛先生向法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，并索赔购房款、双倍定金、违约金等共计人民币37万余元。
在案件审理过程中，当事人均同意解除《商品房买卖合同》及《楼宇按揭担保借款合同》。但荣丰公司表示，违约金应按买房人累计已支付房款的1％比例支付，而不是按照总房款的1％计算。
法院认为，荣丰公司逾期交房构成违约，应支付违约金。在违约金的计算方式上，法院认为，合同约定为按照“已交付房价额”计算，虽然房款大部分为银行贷款支付，但开发商已实际得到合同约定的全部房款，因此应按照全部房款计算违约金。
同时，依据《合同法》的规定，违约金不足以赔偿损失时，当事人可以请求增加。法院认为，薛先生的损失应包括：因逾期交房5个月给薛先生造成的房租损失，贷款利息损失，保险费损失及印花税损失，共计18000余元。扣除已支付的2000余元违约金后，荣丰公司还应一次性给付薛先生损失赔偿金15506.26元。
《市场报》 (2004年10月26日 第七版)
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