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邢成谈《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)
中国银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)近日公布后，受到信托业界的广泛欢迎。中国人民大学基金与信托研究所执行副所长邢成博士在接受记者采访时表示，该办法较以前的有关办法更加贴近市场，非常符合房产行业和信托投资公司开展房地产信托业务的特点，其科学性和规范化程度有明显提高，并从制度上对违规操作进
行了很好的防范，必将促进房地产信托业务规范稳健发展。
以专业的眼光来看，邢成认为，《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)不仅对目前房地产信托业务中的很多问题作了明细规范，而且还有不少突破。
杜绝信托资产挪用
邢成指出，房地产信托业务是过去两年来国内信托公司开展的资金信托业务之一，此次专门制定的房地产信托业务管理办法，有清晰、严谨、规范、明确的特点。其中有些规定是对以前的有关管理办法的很好补充。如第4条中特别强调了要委托商业银行担任房地产信托资金的保管人，这是以前一法两规和其它法规中没有的。征求意见稿还对商业银行担任房地产信托资金保管人的条件、应履行的职责作出了规定。
同时，在第7条中又再次强调，房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系。这样也就很好地杜绝了过去的不正当的或非正常的关联交易而有可能给委托人带来的利益上的损失。第7条还规定，信托资金的使用方不得将信托资金投资于该信托资金受托方存在关联关系的不动产及其经营企业。即一方面它通过设定房地产资金保管人的方式确保了信托资金不被挪用或改变用途，保证资金的安全性，是个突破。另一方面从多渠道杜绝了把信托资金用于关联企业的可能性，而且是没有留任何空间的，是很大的突破。
在第6条的禁止性规定中，也特别绝对地强调了房地产信托资金不得与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易。因为此前规定可以市场公允价格进行交易。
专业综合素质要求更高
该办法对于信托公司的业务驾驭能力和信托投资经理的综合素质提出了更高的要求。如第10条对信托公司开展房地产信托尽职调查作了规定，不仅必须进行尽职调查，而且要求信托公司业务经理具有高度的行业熟悉度和专业能力，其中涉及土地评估、项目规划、市场需求、房地产项目本身等问题以及相关法律法规问题，否则就完成不了。
这个办法还为今后评级分类监管制度的出台预留了对接的接口。主要体现在信托合同的份数上提出了弹性管理的思路。换言之，如果信托合同仍然在200份以内的，还是采取报备制。但在第31条至35条规定，对于超过200份信托合同份数限制的信托业务采取特别许可制。即，信托投资公司若想开展超过200份信托合同份数限制的信托业务应该事先获得银监会的许可。邢成强调，这确实是一个突破，但又不等同于任何做房产信托项目都可以超过200份合同限制。就是把活口给开了，不是绝对地不能超过200份了，但是必须要申报批准的，采取了特许的制度。这样实际上为即将要开展的信托公司分类管理作了一个很好的铺垫。今后在分类管理上条件占优的、管理比较规范的、经营较优秀的、实力较强的信托公司可能会率先取得准入证。
邢成预计，今后包括异地经营等都会采取这种特许制。当然，与此同时，对于超过200份或不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划也进行了更加明细的规定，比如存续期不得少于3年，最低募集金额不得少于5亿等也进行了更加明细的规定，有利于规避风险。
严格性灵活性结合
该办法在信托投资的风险控制措施以及监管方面进一步加大了力度，对信托公司治理结构、业务操作流程、风险控制机制都提出了明细的要求，并且在风险控制中体现了严格性和灵活性结合的特点。如第41条中明确规定对于四证具全的房地产项目才能发放信托贷款，但同时在第43条中又作了一个灵活的规定，也就是如果不完全具备四证的房地产项目，但有其它的条件比较完善的，也可以发放信托贷款。这样就体现了信托监管和风险控制中灵活性和严格性相结合，真正使信托公司能够按不同房产项目的不同特点、不同市场的前景和收益性来开展信托业务，来灵活地决策信托资金运用方向和规模。就是不再一刀切了，为信托公司业务拓展提供了完善的政策环境。上海证券报记者朱兆荃
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