尹伯成教授:中华外国经济学说研究会副会长,复旦大学房地产研究中心主任。长期从事西方经济学和经济学说史的教学和研究,著有《西方经济学简明教程》,《现代西方经济学习题指南》,《西方经济学简史》,《房地产投资学》,《中国社会保险制度改革》等十多部著作。

    在今天,住房投资和住房消费都属于人们的经济决策,经济决策必须 作机会成本的考虑,就是说必须考虑一笔资金怎样利用才是最合理的。从这一角度看,房价、租金、利率必然会紧密联系在一起。银行贷款利率越低,商品房资金成本就越低,购房者(投资或消费)的购房成本也越低,就会大大提高房市的有效需求,一步步拉动商品房价格上升

    最近,经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。例如,今年10月12日《金融时报》上一篇题为"全球房地产‘泡沫’面面观"的文章中说,"近年,发达工业化国家的居民房地产价格快速上升,……主要源于21世纪初全球经济衰退和利率同步下降至几十年历史最低点这样一个结果"。又如今年10月13日《国际金融报》上一篇题为"全球房地产繁荣终结"的文章中说:"房地产在多大程度上是安全的?答案取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平,因为从历史上说,房地产价格往往随着利率的上升而直线下降"。

    房价涨跌与利率变动

    为什么房价与利率水平这样直接挂钩,房价涨跌与利率变动如此紧密相联?道理可以从以下两方面加以分析:

    先从投资房产的机会成本看,假定一位投资者花100万元人民币买了一套住房出租,月租金5千元,年租金为6万元。若不考虑税金(实际上租赁收入要纳税)和其他费用,则该投资年收益率为6%。若这100万元为投资者自有资金,则只要银行存款利率或购买债券的利率低于6%,则此房产投资就是合算的,否则就不合算。若这100万元为投资者从银行或其他地方借来的资金,则只要融资成本即贷款利率低于6%,这一投资仍然是合算的,否则就不合算。马克思说过,地价是地租的资本化,即地价等于地租与利率之商。

    受此启发,我们也可以认为,房价是房租的资本化,即房价等于房租与利率之商。显然,利率一定时,房租越高,房价会越高；房租一定时,利率越高,房价会越低。即房价与房租金正比,与利率成反比。其实,以上道理,不仅适用于房产投资,也适用于住房消费。通常说来,在房价没有大幅上涨时,如果房租甚高,而利率甚低,那么,租房就不如买房。反之,如果房价已相当高,房租并不高,利率也不低,买房就不如租房。

    在今天,住房投资和住房消费都属于人们的经济决策,经济决策必须作机会成本的考虑,就是说必须考虑一笔资金怎样利用才是最合理的。从这一角度看,房价、租金、利率必然会紧密联系在一起。

    再从商品房的成本和需求看,目前我国房地产价格之所以能连续多年大幅上涨,全靠银行低利率信贷的大量输血。

    众所周知,这些年来,我国房地产业从开发商的土地储备,开发贷款,建筑商的流动资金贷款到消费者信贷,无一例外来自银行,这整个过程所需资金差不多占到全部房地产资金的80%左右。银行贷款利率越低,商品房资金成本就越低,购房者(投资或消费)的购房成本也越低,就会大大提高房市的有效需求,一步步拉动商品房价格上升。

    如果利率上升,就会从两方面抑制房市需求:一方面,开发商资金成本上升,上升的成本必然转移到房价中,促使房价上升,而房价越涨,就越是削弱购买人的实际购买力,从而抑制房产需求；另一方面,购买人按揭贷款利率的上升,更是直接抑制购房的需求。

    低利率与房地产泡沫

    可见,无论从房产的投资和消费的机会成本看,还是从房市有效需求看,不仅房价水平,而且房价的变动,都和利率息息相关。利率水平决定房价水平,利率变动决定房价走势。近几年来,我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升,从不回头,重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息,使名义利率达到了历史上最低位。去年第四季度起,通货膨胀抬头,实际利率(名义利率扣除通胀率)成为越来越大的负数。拿一年期定期存款利率来说,扣除了利息税,仅只有1.58%而通胀率达5%,就是说实际负利率有三个多百分点。拿贷款利率而言,消费者购房按揭贷款利率还低于通胀率,开发商贷款利率也很低,这表明实际资金成本为零。这种状况对经济的伤害性极大。

    就拿房地产业说,过度的低利率助长了开发商盲目投资,因为投资成本低而房价不断上升,使他们产生了房产投资不仅包赚不亏而且利润极其丰厚的预期,房地产盲目大量投资又引发钢铁、水泥等行业盲目发展,使国民经济越来越失调。同时,过度的低利率造成房价不断上升,远远脱离广大居民实际支付能力,使房地产泡沫日积月累。老实说,我国一些城市的房价泡沫早已惊人。就拿上海来说,目前全市商品住宅均价大约是7千元一平米,一套100平米住宅约70万元,而上海市户均年可支配收入接近6万元。就是说,房价收入比达到了11∶1,远远高于发达国家通常为3-6倍的水平。就是说,一套100平米的房子价格大约应当是18-36万元才是合理的,而现在要70万元,可见,上海房价中泡沫已十分严重。

    既然如此,为什么上海房价仍然涨声不绝呢?显然,决不是像开发商所喊因为成本在上升,而是因为需求强劲。一方面,境外和外地人不断涌来上海购房(据统计,高档商品房的购买中,60%来自外地和境外),另一方面,也是持续的低利率在支撑这种强烈的需求。如果央行一旦提息,房市需求会立刻作出强烈反应,甚至造成房市大起大落,使银行潜在的巨大风险变成现实的风险,正因为如此,9月上旬银监会才会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》。

    不管各商业银行肯不肯真正执行这一《指引》,银行主管当局总是意识到了这种风险的存在。