|
政府部门的政策经常做不到“动态一致性”，这在地球上任何一个国家都是政府的“弱点”，就像人类的有限理性是决策的弱点一样。“动态一致性”就是政府的政策在制定时是最优的，在执行时效果也应与政策的目的和初衷一致。但事实上往往不是这样。因为政府同样存在有限理性，任何制度安排都存在漏洞。而服从者存在“机会主义”倾向，就是他们会策略性地利用既定信息，对政府部门制定政策做理性预期，就像蚯蚓钻泥一样钻政策的“空子”。
房地产业一直是受政策影响最大的产业，政策风险是开发商最大的风险，这已成业内共识。因为“政策”往往在有形无形中控制着开发商成本和投入，控制购房者的购买门槛，因此控制着消费需求。所以当“8·31”土地大限来临之际，不少开发商开始出来嚷嚷，认为土地通过招拍挂出让效果不一定很理想，特别是在一个市场法规还有待完善的社会。近期出台的“个人购房贷款指引”冠冕堂皇的理由是为控制金融风险，其实是银行业之间的利益之争，但隐藏在背后的是对消费者置业行为的遏制，客观上会造成抑制消费需求。但政策执行的效果呢？不少银行迄今无动于衷，开发商、消费者基本丝毫未损，因为没法监控隐蔽信息即消费者的灰色收入，因此没法操作。
前几年“虚假按揭”成为业内普遍现象，大江南北屡见不鲜。《个人住房贷款管理办法》规定购房者“有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力”等，但政策给的空子大得很，那就是银行无法对贷款个人的收入、身份进行监控，或者监控的成本大于贷款收益，使银行得不偿失。而开发商却能轻而易举地收集几个身份证，自己交付少许“首期”，就可以把剩余的全部房款（银行的资金）套回手中，进行后期开发。一旦后期开发出现麻烦，则把自己和银行一起拖向不归路。京城某地产大腕曾一针见血指出“招拍牌”进行土地出让的漏洞，他认为，公开的“拍卖”可能出现做“串拍”、“压拍”猫腻。有能耐的开发商同样可以在容积率、建筑密度上大做文章。只要他能够“说服政府”，按自己理想的容积率建房子，对那些没本事的开发商又有谁敢在拍卖场上与其叫板？
前面讲的虚假按揭，不少开发商、当事人不是声名狼藉就是进了班房，真正“下有对策”的高明者实在是兵不血刃，天衣无缝。在下曾见过某开发商，把裙楼商铺做成两层，上层因低于政策标准高度，肯定不能出售。但开发商却只定首层价格，上层“赠送”给买家。当然首层价格接近市价两倍了。这样开发商又一次利用了政策的空子，所获利润当然更丰厚了。
现在楼市“内部登记”蔚然成风，也是发展商高明的“下有对策”。因为预售许可证未办下之前，是不能卖期房的，也不能收取买家任何费用，于是用“内部登记”卖楼或用“诚意金”代替“定（订）金“。如果规定七层以上住宅必须安装电梯，那么有的发展商可以做到九层也不安装电梯，因为最后两层是”复式“。
市场中机会主义是永远杜绝不了的。恰如只要有市场经济就会有穷人一样。一项经济决策避免被“下有对策”调戏的办法是首先政策本身要尽力做到科学与严密及可操性，更重要的是政策本身必须言而有信，就是说不能朝令夕改。
欧阳逸川页面功能
| 
