紧随房价高涨之后的，是“地产泡沫”将导致中国地产走向崩溃的言论。

    中国地产真的到了最危险的时候了吗？正过着好日子的地产商们的心突然悬了起来。

    摩根看空中国地产？

    三人成虎。仅仅是今年，发出中国地产“泡沫”论、“崩溃”论有关的预言的，远不止三人。

    经济学者易宪容7月份在一篇广为转载的文章中说，房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。

    几乎同时，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇在一篇研究报告称，泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。

    10月初，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠挺身而出，发出了最刺耳的预言：中国地产泡沫即将破裂。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”谢国忠认为，上海房价和油价的下降，将是地产泡沫的反转信号。他的观点近日被中国媒体全面放大。

    JP摩根分析师吴向红也表达了类似观点。

    有海外媒体指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，并怀疑中国的房地产泡沫是否已开始出现破裂。

    几位重量级经济学家一再重申中国地产泡沫的论调，表明摩根士丹利几乎是在很彻底地“看空”中国地产。

    几位地产商私下里问本报记者：谢国忠们的预言是否会成真？因为地产商们担心，倘若“泡沫”论一旦被同样为中国地产市场捏着一把汗的中央高层接受，那么，也许会有比此前宏观调控政策更加严厉的措施在等着他们。

    建设部奉命狙击

    2002年底，当国家发改委王小广先生郑重其事地发出中国房地产出现泡沫的警告时，国家建设部则保持沉默。

    但现在，建设部不再选择沉默。以建设部政策研究中心主任陈淮博士牵头的课题组就此写出了一份报告，得出的结论是：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。这份报告在今年9月底已初步形成，近日见诸报端。

    “我们的确就是针对那些‘地产泡沫论’者才出台了这份报告。”记者在第一时间采访了课题组成员、建设部政策研究中心赵路兴处长。他说，国外某些机构只是根据一份数据报告或者是一种现象就将中国地产盖上了泡沫的帽子，这是一种极端行为，可能更具有炒作意义。而我们这份报告是整个课题组长期以来进行的一系列科研成果的综合，之前，只是分散地针对某个观点向外发布过，这次是个汇总。

    据了解，这份报告的缩写版以及建设部住宅与房地产业司的调研分析报告，已上报至国务院。

    “中国的经济不同于外国的经济，它是更为复杂的。”赵路兴说，目前中国地产的真实现状应该是“局部过热，结构有一些问题。”赵路兴再次强调报告中所得出的观点：“即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是‘泡沫经济’”。

    陈淮博士对本报记者说，“我从来没有说中国房地产一点泡沫都没有，但也没有说中国房地产整个都出现了泡沫”。正如“泡沫论”的主要论据是目前中国的高房价一样，陈淮也用房价来回应“地产泡沫”论：“未来10年，中国房价还将平稳上涨。”

    “现实房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。”赵路兴指出，从中长期趋势看房价总是看涨的。

    “实际上，现阶段房价下跌不一定就是好事。”赵路兴指出，“如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致所谓‘理性违约’，由此带来的金融风险和社会负面作用可想而知。”

    需求的“真实论”和“虚假论”

    中国“地产的供给将可能严重超过需求。新房屋的供给量在以每年20-30%的速度增长着。中国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。这也就是为什么最近的家庭储蓄存款在急速地下降的原因”，谢国忠认为，“当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。”

    “绝大多数(中国)城市，房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的10倍以上，”谢国忠撰文指出，这对于大多数家庭来说是不可能承担得起的。而“在最火爆的那几个市场中，投机性的虚假需求可能占到了总需求的20%。因为在真实利率为负值的情况下，房地产价格在迅速上涨，投机性的虚假需求就会走上前台。这种需求的重要性限制了地方政府镇压或者说是制裁投机的可能。”

    谢国忠进而得出他的结论：“中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫。这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年。上海是这次经济泡沫的地震中心”。

    但是，赵路兴回答说，“目前的住宅需求仍是真实需求。”

    建设部政策研究中心的专题报告依旧是那个我们听了很多次的“古老论据”：到2020年，我国城市化水平将达到55%～60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，人均住房面积可能要达到35平方米。仅此一项构成的现实需求是每年须新增住宅5.4亿平方米。