第一窟：通过房贷购住房

　　 第1页:第六章 玉兔：“狡兔”如何“三窟” 第2页:第一窟：通过房贷购住房 第3页:第二窟：以租养贷做房东 第4页:第三窟： 精打细算二手房 第5页:高高的房价，低低的收入 第6页:给房价号脉 第7页:三根针戳破房市泡沫

　　第一窟：通过房贷购住房

　　玉兔的第一套房子是通过贷款买的。之前，因为有了小孩，原来租的一室一厅已经不够用了。想想每年的房租上万，同时自己也渴望真正拥有自己的一套房子。所以尽管积蓄不多，可夫妻俩还是咬咬牙，琢磨起贷款买房的事了。

　　买什么样的房

　　这是第一个需要考虑的问题。经过分析，她们从地点、社区环境和档次等开始着手调研。

　　首先是地点。因为长安城人口众多，交通很差，即使有私车也开不快，这种情况估计在其有生之年都难以解决，所以他们首先选定的是地铁边上的房子。因为地铁风雨无阻，准时上下班有保障。

　　其次是社区环境。“买房子就是买生活”，社区环境的好坏直接影响到生活的质量，同时也与日后的生活费用密切相关。对社区环境，玉兔主要考虑社区大小、成熟与否和居住的人群。从一开始，他们就主张买大的成熟社区。因为社区越大，公共设施越多，使用和维护成本越低，相应的养房费用就越便宜。房子一狠心就买了，但养房得细水长流，事先不考虑，也会把自己给“流”穷的。还有，居住的人群也很重要，否则邻居都志不同道不合，与自己格格不入，也是很大的麻烦事。此外，还要看能不能保证孩子有便利的、良好的教育环境，因为一所好的幼儿园、小学、中学不是一天两天、也不是一年两年就能办起来的。

　　再次是档次。玉兔在一个不大不小的机关上班，而丈夫在公司里当个中层管理干部，两人月工资可以达到9000元，并且一贯比较稳定。于是，初步决定买个中档的房子。因为中档的房子质量不错，设施结构等都还比较完善，同时开发商也有一定的信誉，不至于日后发生太多的纠纷。玉兔知道，关于房子问题每年都是消费者投诉最多的。地铁边上的中档房子单价一般在5000元左右。为了以后生活方便，买个120平米左右(实际使用面积也只有100平米而已)的两室一厅，要通风透亮，总价在60万(含房屋买卖中的交易成本，如契税、大修基金等，这绝对不能忽视)，加上装修10万，70万够了。

　　多比多看后，他们终于选中了地铁边上的金泉家园。在那里，他们相中了一套120平米的两室一厅。接下来的事便是如何买了。

　　确定首付和还款期限

　　60万，可是一笔巨款。两人积蓄不多，加起来只有20万。那么首付多少呢？经过考虑，选择了20%，即12万，剩下的8万，部分以备日常用，部分以备装修。而如果选择30%即18万，尽管日后少付利息，可毕竟会给目前的生活带来不便，因此他们想想算了，再说孩子正需用钱呢，再苦也不能苦孩子呀。

　　剩下的48万房款只有通过贷款买房了，可怎么贷呢？他们首先想到的是用住房公积金贷款。住房公积金是国家强制规定交纳的。尽管是强制的，可就目前而言住房公积金绝对比活期、整存整取一年期存款都要划算。本年度交纳的按活期利率计算，以前年度的利率为1.71%，且钱存在公积金账户里不用收取利息税。

　　根据夫妻俩的情况，用住房公积金最多可以贷款30万元，其1~-5年的利率是3.0%，比商业贷款的4.77%要少挺多的；而6~-30年的利率是4.05%，比商业贷款的5.04%也要省1个百分点。因此决定贷到最高额度30万元，此外若符合一定条件剩下的部分还可申请贴息贷款。因为他们条件没达到，剩下的18万元夫妻俩便只有通过商业贷款了。这种既有公积金贷款又有商业贷款的叫做组合贷款。

　　接下来是确定贷款年限。摆在他们面前的选择是10年、20年和30年三种。30年太漫长，而且可能延续到退休后，他们自然不想冒这种风险。如果选择20年，按照等额本息法计算的话，公积金贷款每月还款约在1800元左右，而商业贷款每月还款为1200元左右。两者相加共3000元左右。一般情况下为不影响正常生活，月还款不宜超过月收入的30%，而夫妻俩月工资的30%为2700元，，尽管有点超过但不算太多，因此他们初步确定为20年。

　　事后，他们总结：决定首付款和贷款期限的一个重要因素就是：有没有收益率比房贷款利率高的投资？如果有，从理性的角度讲，那么首付款尽可能的低，期限尽可能的长。因为如果你的钱仅在银行拿不到2%的利息，而同时又要付给别人5%的利息，何必做这种折本买卖呢？

　　等额本金法和等额本息法

　　这是目前银行提供的两种主要还款方法，购房者可以选择。等额本金法是指每个月还款含固定的本金和不同的利息，因此每个月总还款是不固定的，前期大，后期小。而等额本息法每个月还款总额是固定的，但作为其组成部分的本金和利息每个月都不同。

　　假如利率在整个期限内都不变化的话，总的还款额等额本金法比等额本息法要少。因为在还款前期，等额本金法还的本金多，以后就不用再为还掉的本金支付利息了；而等额本息法付的利息多。但是，如果在还款期间利率发生变化，可就不一定了。如果利率上涨，因为等额本金法所剩的本金少，相应地需要支付的高利率利息也就少了，所以等额本金法比较合算；如果利率下降，因为等额本金法所剩的本金少，所以就只有较少的本金可以享受到低的利率，所以等额本金法就不太合算。

　　选择何种还款方式依人而定。由于等额本息法前期还款压力小，更适合收入处于上升期的年轻人，而等额本金法每月还款额逐月减少，更适合收入稳定的中年人。同样，如果我们能准确的判断未来的贷款利率变化，根据以上分析也能省下不少钱呢。

　　当然，还有其他的还款法，比如根据你的未来收入情况量身定做还款方案等。

　　经过考虑，夫妻俩采用了等额本息法，这样在以后的20年里，公积金贷款每月还款1823元，而商业贷款每月还款1192元，加起来是3015元。

　　房子到手后，他们用自己未到期的3万元存款办了质押贷款，再加上请一个朋友担保贷款，总算凑足了10万元。辛辛苦苦装修完毕，高高兴兴搬进新房去了。

　　提前或延后还款期限

　　5年后，由于玉兔已着手房地产投资，有了一些工资外的收入，于是向银行申请提前10年还清，这样就可以少支付不少利息。可一打听，目前组合贷款还不能提前还贷，而单独的商业贷款或公积金贷款就可以，因此玉兔只好老老实实按原计划还款了。当然如果有些人觉得收入减少，每月的还款额超过收入的30%，生活质量下降了，也可以延长期限。

　　还有一点值得注意。银行贷款以5年为线，5年以上是一个较高的利率；5年以下是一个较低的利率。因此如果缩短贷款期限后贷款期限为5年以内的，还能享受到更低的贷款利率呢。

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