业内人士认为,银监会通过《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿,认可了房地产信托的积极作用,并较明确地传递出支持房地产信托发展的信息

    《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》18日正式上网公布征求意见,不少信托公司和房地产开发商在接受记者采访时喜悦之情溢于言表。 他们认为,银监会通过这份文件认可了房地产信托的积极作用,并较明确地透露出对发展房地产信托的支持。

    开启产业基金大门

    该征求意见稿最大的突破体现在房地产信托产品规模上的变化。

    集合信托计划200份合同的限制,一直以来被信托业内人士认为是不利于信托产品利用资金的规模优势进行组合投资的障碍。而这次征求意见稿开始有条件地放开了200份的限制。

    符合"提足各项准备金后,净资产不低于人民币5亿元"；"过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上"；"累计发行房地产集合信托3次以上,且信托计划已经结束并实现预期收益"等条件的信托公司,可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务。同时规定,不受合同份数限制的房地产信托资金"应当进行组合投资,不得将资金运用于单个不动产或其经营企业"。

    业内人士认为,单就这一条来说,信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门,也可以说是在为中国产业基金的发展创造着条件。

    不过,从实际情况来看,"两年盈利以及信托业收入占公司总收入的60%"的规定,还是将大多数信托公司拦在了开办超限制房地产信托业务的门外。一家在业内颇有名气的信托公司老总说,他们公司虽然信托资产规模和盈利情况都超过业内平均水平,但信托业务收入也仅占到总收入的20%至25%。而这种情况在重新登记后开展信托业务才刚刚两年的信托公司中相当普遍。

    融资功能进一步确认

    征求意见稿的另一个亮点,是信托在房地产前期开发中的融资功能得到进一步确认。

    根据规定,在有条件的情况下,信托公司可以向不完全具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(简称"四证")的房地产项目提供信托贷款。这一新政的出台,意味着房产信托有望与银行贷款形成错位竞争。

    上海一家房产开发商告诉记者,对于房地产开发企业来说,在取得"四证"前,需要大量资金交纳土地出让金、建设准备金等,这个阶段往往是房地产企业的资金饥渴期。"121号文件"后,银行拒绝向"四证"不全的房地产开发企业提供贷款,企业的自有资金要求骤然提高。由于房地产信托能否给"四证"不全的开发商贷款一直没有明确规定,从去年下半年开始,成本相对较高的信托成为房地产企业重要的"过桥"贷款来源之一。一些信托计划向投资者许以较高的预期收益率,再加上专业管理不能及时到位,使房地产信托风险加剧。

    此次征求意见稿明确了对房地产信托的风险监管。如规定信托资金用于3000万元以上的不动产交易,"应事先请具有相应资质的专业房地产估价机构出具估价报告书"；向"四证"不全的项目发放贷款前,"应当聘请独立律师就办证是否存在法律障碍等出具专门意见"；按照房地产项目价值的5%提取额外风险准备金。以贷款方式运用房地产信托资金时,要专款专用,并且引入银行的贷款风险控制办法。在以投资方式运用房地产信托资金时,信托公司要获得相当的股权,并且必要时派出专业顾问参与管理,等等。这些风险控制手段将推动房地产信托规范发展,也会进一步提升信托在房地产融资中的地位。

    可操作性有待提高

    业内人士也指出,该征求意见稿某些条款有可商榷之处。

    除了前面所提到,发行不限制份数的信托的必备条件之一,"信托业务收入占公司总收入的60%以上",其符合者寥寥之外,公司做每一笔房地产信托业务时,都必须提交董事会讨论表决通过,似乎也不具有可操作性。一位信托公司人员说,信托业务不是公司本身的投资行为,根本就没有必要通过董事会决议；就算需要董事会通过,也是那些信托规模较大的项目,且无须每次都要召开董事会。

    又如,不受合同份数限制的信托计划"存续期限不得少于3年"。业内人士认为,房地产开发商选择信托方式融资,大多是为了满足开发前期的资金缺口,况且信托融资的成本要高于银行贷款,开发商会尽可能选择较短的期限,而信托投资人也较为偏好短期产品。这样,信托期限的规定将有悖于市场需求,可能会影响信托产品的设计和销售。