|
就像凯恩斯所说的，唯一确定的是，从长期来说我们最终都会死去。有关房价上涨的争论，更是永无休止。房价上涨到头了吗?就我看来，到目前为止，还从来没有出现过房价泡沫，这一点与曾经的网络股热潮、维多利亚时代的铁路热以及牛顿时期的南海公司股票泡沫完全不同。通过这些教训得出的结论是，长期投资者只有赔钱的份，所以，获利的唯一办法是在厄运来临前兑现。
一些人真的认为郁金香球茎具有巨大的内在价值，但是他们坚持这个信念的过程，和相信那些歇斯底里的巫术及当今社会形形色色的骗术类似。人们相信房地产是一个良好的长期投资工具可能是错误的，但却不是失去理性的或者处于迷惑之中。可实际上，他们到底错了没?
评论家们最主要(也几乎是唯一)的观点是，房价和收入的比例达到历史最高水平。但这一比例在各国与各地区之间的广泛差异，足以说明这不是一个常量。关于这个问题最好是看看约翰·卡尔弗利的新书，其中将房价与其他资产进行了比较。
在1980年到2000年之间，在美国和英国的股价上涨了10倍。从那以后，英国便出现了股市下跌，房价上涨的循环。直到2004年，房价在以往20年里的涨幅才得以赶上同期股价的上涨。
然而类似的情形却并未在美国上演。从长期来说，房价上涨理应比国民收入上升得快，因为建筑业是劳动密集型的产业，适于建造房屋的土地的供应量是不变的。而与此同时，股价上涨则应该比国民收入上升得稍慢点，因为在一个发展经济体中，老公司必然为新公司的成长让路。房地产投资比股票投资的风险小，因为对业主来说房价相对稳定，是抵消未来物价上涨的好办法。
基于上述原因，居住房的平均租金理应低于公司股票的股息。但事实情况并非如此。在美国和英国这样一些房屋租金仅占国民收入一小部分的国家，相对于房价占收入的比例，房租仍是评判经济承受能力的更好的一个指标。
业主也是投资者，如果今天的房价太高，那是现在其它资产的价格也偏高的缘故。或者现实情况就是这样。在过去五年里，高科技股的投机泡沫催生了所有其它的资产泡沫。假如房地产市场泡沫破灭，则十有八九是金融市场崩溃所致。
多年来，金融学家们一直相信投机市场遵循随机波动的规律：明天价格是涨是跌谁也不能确定。本诺伊特·曼德布罗特最近出版的新书令人信服地阐述了短期价格波动成正相关关系而长期成负相关关系的理论，也就是说，假如当月价格上升则接下来一月价格也将上升，但是如果连续几年价格比平均水平高，接下来就会有几年比平均水平低。但是多久才算长期?这在经济学中是一个无法断定的问题。唯一能确定的事，就像凯恩斯所说的，从长期来说我们都会死去。所以牛市通常是短暂的，而最终是漫长的熊市。这就是为什么空头和多头能够共处一世，却无法彼此分享成功经验的原因。
一言以蔽之，房地产是一个不错的长期投资工具，当前的繁荣必将伴随以后的萧条，而大胆预测未来房价趋势的人们往往是最愚蠢的。
(小安项东摘译；作者系英国著名经济学家，英国《金融时报》专栏作家)上海证券报 约翰·凯
| 
