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上海体育馆附近一栋矗立多年的“烂尾”写字楼，终于又在脚手架包裹下“孕育新生”。这栋闹市区的31层高楼，成了当前多种资金“烘热”上海写字楼市场，看好中国宏观经济前景的一个缩影。甲级写字楼每平方米均价2万元
来自此间多家大型房产中介机构的信息表明，2002年以来，上海写字楼市场开始“多云转晴”，其中甲级写字楼的市场吸纳量保持了每年35万至40万平方米的较高水平，今年甚
至出现供不应求之势；7年前的亚洲金融危机，曾一度让上海部分写字楼的空置率高达4至5成，但目前浦东和浦西写字楼空置率已分别降至17％和10％的近年新低；短短3年来，上海写字楼平均租金水平上涨了近六成，其中甲级写字楼的租金已恢复至每天每平方米0．7美元的水平，最高的超过1美元，而销售平均价位则稳定在每平方米2万元人民币左右。开发商来源多元化
与前些年以国有企业为主开发建设写字楼不同，近3年来，外商和民营企业的投入，是上海新写字楼一栋栋崛起、烂尾写字楼不断复活的主要动因。从浙江温州创业起步的民营企业飞洲集团，仅收购上海体育馆附近的一栋烂尾写字楼就花去7亿元，加上重新设计和改建为甲级写字楼，总投资超过12亿元。现在近八成的楼宇面积已销售一空。
“‘烂尾楼’只是名字难听，其实上海写字楼市场还是很有投资吸引力的。即使是在宏观调控环境下，前来问租或购买写字楼的内外资企业仍然络绎不绝，我们巨大的投入肯定能赢利。”飞洲集团董事长郑生华说。
最近，美国花旗集团投巨资在浦东陆家嘴金融商务区兴建的写字楼即将竣工，显示出这家金融巨头对中国金融市场开放、发展的独到判断。这栋智能化写字楼高40层、建筑面积10万平方米，与上海外滩隔江相望，其中仅花旗自身就将使用8层。
美国霍尼韦尔公司最近决定将亚太区总部、中国区总部和新的研发中心都设在上海，办公场地需求一下子膨胀了数倍。霍尼韦尔（中国）有限公司总裁沈达理说：“中国市场举足轻重，这决定了许多大型外资公司必定要走一条从租赁写字楼到不断扩大租赁面积，再到购买或自建综合性写字楼的道路。”写字楼趋向由租到售
据戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司总经理张国正介绍，过去外资企业是写字楼里的主要客户群，随着国内外市场开放融合程度不断加深，许多内资企业开始重视自身形象塑造，纷纷选择体面的写字楼办公，而且以购买写字楼居多。不仅如此，一些海外华人和本地有实力的个人投资者也加入了上海写字楼购买行列。
有迹象表明，相对前些年写字楼以租赁为主、少量购买者以国内企业为主的旧模式，上海写字楼市场近期的购买比例明显提高，海外购买者不断涌现，资金流量迅速扩大，预计未来几年上海可售型写字楼每年的需求面积在40万平方米以上。与此形势相对照，上海今年1至8月新批外商投资项目3030个，吸引合同外资81．68亿美元，合同外资中超过1/3为外商增资，落户上海的跨国公司地区总部已超过80家。
张国正说，香港和新加坡甲级写字楼的拥有量都超过600万平方米，而上海目前只有350万平方米左右。从中国加入世界贸易组织、上海建设国际经济中心以及举办2010年世博会等众多宏观积极因素考虑，上海写字楼市场的长远供应量仍显不足，这也是上海近期写字楼市场购买风较为盛行的一大原因。未来需求热点
据上海房屋销售有限公司分析，未来上海写字楼市场需求将发生四大变化：一是随着中国加入世界贸易组织后保护期到期，外资金融服务机构将大举进入，业务范围迅速扩展，对甲级写字楼需求较大；二是中国政府鼓励跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心进入的政策，将让上海成规模开发出专门针对跨国公司地区总部需求的写字楼商品；三是长江三角洲地区民营企业发展壮大后，纷纷利用上海的金融服务、外商云集和港口物流优势，将总部或营销开发中心搬至上海，进一步刺激写字楼市场；四是上海2010年世界博览会为建筑设计、商贸会展、旅游、物流等第三产业提供了大发展的机遇，从而为写字楼市场带来较长期的积极效应。
有机构预测，未来5年，上海新上市的各类写字楼建筑面积将超过500万平方米。
作者：吴宇
（来源：经济参考报）
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