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监管利剑指向房产信托
银监会为相关管理办法公开征求意见，信托资金运用将受诸多限制
在整顿商业银行房贷之后，银监会昨天将其拟定的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(下称《办法》)进行为期一个月的公开征求意见。《办法》首次明确规定，房产信托不得投资于境外不动产且须委托符合条件的银行托管信托资产，而当房产信托资金未能实现收益时，信托公司和银行均不得收取相应的费用。《办法》拟首次允许房产信托突破信托合同200份的政策限制。
为房产信托设投资禁区
《办法》首次明确了房
产信托的诸多禁区。
《办法》规定，信托公司运用房地产信托资金时，不得将房地产信托资金运用于非不动产和投资于境外不动产。与此同时，信托公司更不可以承诺和担保等方式，令房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任、与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易。而与信托公司有任何关联的房地产公司亦被列入房产信托的投资禁区。
不仅如此，小型房地产公司亦被圈在房产信托的投资范围之外。《办法》称，房产信托涉及的不动产经营企业的注册资本应不少于1000万元人民币，且其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5年以上可追溯的记录。
实现收益方可收费
为确保信托资金委托人的利益，《办法》首次明令信托公司须为每一个房地产集合信托计划建立单独的会计账户，并在保管人处开立单独的信托资金专户。信托投资公司不得以任何名义将信托资产归入固有财产，不得将其与固有财产混同、混用或相互抵消。而在无约定新运作计划时，信托公司须将房产信托投资产生的回流资金存入信托资金专户且不得挪用。
在履行上述义务后，信托投资公司和商业银行可从信托收益中收取管理费。信托投资公司和商业银行分别收取信托收益的15％和5％作为管理费和保管费。但当房地产信托资金未能实现收益时，信托投资公司和保管人不得收取管理费或保管费。
这是银监会首次对信托业制定“无收益不得收费”的政策。
突破200份合同数限制
“目前我国房地产信托总量约有150亿元，和银行贷款相比数量很小，所以房地产信托并没有成为整顿对象。”银监会非银行机构监管部主任高传捷否认房产信托成为整顿对象。备受业内诟病的信托合同200份数量限制在《办法》中首次被政策性突破。《办法》称，信托公司开办房地产信托可以不受此政策限制，但须获得银监会批准。
但并非所有信托公司均可获得此政策优惠。银监会为申请获得此优惠政策的信托公司设置了高门槛：如在提足各项准备金后其净资产不低于人民币5亿元；过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60％以上；过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益等等。此优惠政策许可证有效期仅为2年。
不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划存续期限不得少于3年，最低募集金额不得少于5亿元。倘若募集金额未达5亿，该信托不能成立。
若违反有关规定且造成投资者损失时，信托公司须赔偿投资者损失。 本报记者 谢艳霞 实习生 郭晓莉
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信托公司年内实施分类监管
继对股份制商业银行实施分类监管后，银监会正酝酿对信托公司实施分类监管。高传捷称，信托公司分类监管办法已完成制度论证，年内争取完成具体的分类监管标准。
信托公司分类标准将主要体现在《信托公司治理结构指引》、《信托公司内部控制指引》和《信托公司经营活动监管》等法规中。银监会目前已将两部《指引》的初稿下发有关单位征求意见。根据这些将出台的法规，信托公司将被分为“一般”、“优秀”和“差”等不同级别，并据此接受分类监管。
谢艳霞
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