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反响·信托公司
“此次的征求意见稿从最根本上降低了房地产信托业的投资风险”。中诚信托法律部总经理汤淑梅表示，首先，该意见稿第一次推出了保管人的概念。所谓保管人就是指信托投资公司将房地产信托资金投资于合同约定的对象前，应当将该资金存入保管人所开设的信托资金专户，任何人不得挪用。并且必须是具备相关条件的商业银行，才可以担任房地产信托
资金的保管人。
其次，征求意见稿还对房地产公司的规模做出了硬性规定，其中要求不动产经营企业注册资本不少于1000万元人民币，且开发的项目必须要有四证。这等于把以前可以开展信托业务的中、小房地产企业全部拒之门外。
第三，本次征求意见稿虽然打破了信托计划只能募集200份合同的限制，但对信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金进行了规定，要求应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。
第四，对参与信托计划的个人投资者和法人的资金量做出了规定，个人投资者自有资金不少于100万元，法人不少于500万元，虽然这样抬高了投资者的门槛，但却增加了投资人的抗风险能力。
“风险虽然降低了，但成本也增加了。”汤淑梅说，根据规定，信托投资公司、保管人应该从信托收益中收取管理费，信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费，保管人收取信托收益的5%作为保管费。当房地产信托资金未能实现收益时，信托投资公司和保管人不得收取管理费或保管费。而在此之前，信托公司的管理费是与企业协商解决的，并且旱涝保收。例如，以前信托公司发行一亿元的信托计划，时间是一年半，给投资人的收益是5%左右，只要发行结束，信托公司就可以收取100万的管理费。以后根据产品的未来收益情况而定，外加上审计、评估等相关费用，如果该产品是个三年期的房地产项目，那么前两年是不可能有投资收益的，这些都将成为信托企业的负担。当然这会迫使信托公司和商业银行更审慎地对待信托计划。
事实上，《暂行办法》中对信托公司的门槛要求也相当高，不但必须经过银监会的审批，而且提出“已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益”、“过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上”等硬指标。
据了解，从1998年国家对信托业开始整顿后，在2001年到2002年重新对信托业发放牌照，1998年前将近2000家的信托公司整顿后，仅仅批了二三十家。但是从2003年起，还是有一些小信托公司成立或者被民营企业兼并，我国重新登记后的信托公司共有59家。截至今年6月，我国接受管理的信托财产总额已近2000亿元，资金信托是信托业务最主要的表现形式，约占信托财产的84%。
多家信托公司的人士表示，银监会关于房地产信托的暂行办法，以及将于年内出台的信托公司分类监管标准，大多数信托公司都是持欢迎态度。“毕竟这些办法让业务更加规范，剔除的也将是信托业内的‘害群之马’。”
作者：刘志刚
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