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年内市场需求仍将走高
低密度社区、创新户型惹人注目
【本报讯】（深圳商报记者董超文实习生石觅诠）火爆的秋交会结束了，深圳的房地产市场在今年上半年涨涨跌跌的喧闹中，仍然是一片红红火火的场景，这也预示着年末的市
场仍将是艳阳天。
相对去年而言，发展商普遍感到今年难做。一是今年由于宏观政策的影响，多数房地产企业开发资金紧张，楼盘供应量明显少于去年；二是市场的热情大不如以往。虽然多数业内人士预料房价在一个相当长的时期内将会呈小幅上涨趋势，但也有部分人士认为房价长期上涨没有道理，一部分购房者观望不定、购买欲不强对房地产市场构成了一定影响。
不过，至祥置业总经理周剑表示，第二、第三季度可以说是本年度国家宏观面政策的蕴酿、推出以及磨合阶段。由于宏观政策影响的滞后性，这两个季度的房地产走势并没有完全受宏观政策的影响。
四季度楼市仍将旺销
从统计数据看，今年前三季度深圳的房地产市场仍然是平稳发展，市民的购房热情也在第三季度末得到了一个集中的释放。在金秋十月5天的房地产交易会期间，共协议成交商品房2486套，成交面积23.45万平方米，成交金额达15.41亿元。
历来主导房地产市场的便是供求关系。秋交会体现出的市场上如此旺盛的购买力和置业热情，对于宏观调控大背景下众说纷纭的房地产市场来说，2004年秋交会既是一个好的总结，也是一个好的开端。
周剑认为，前9个月的市场走势已经表明，深圳住宅交易市场基本处于一个购销两旺的局面，宏观调控政策的磨合作用将在第四季度集中体现出来。四季度历来是深圳楼市传统的旺销季节，虽然国家宏观政策有给楼市降温的考量，但由于深圳房地产市场相对成熟，深圳楼市的基本面应该不会有很大的改观，本地市场需求和供应特征将仍然是决定四季度房地产走势的主要因素。从今年秋交会的火爆情况看，虽然房地产开发规模呈小幅递减，但市场需求仍将继续走高。
值得一提的是，商业地产市场受到宏观政策的较大影响，直接导致特区内部分商业地产项目在运营模式方面寻求嬗变以应对可能出现的市场变局。随着市场反思的进一步深入，预计四季度的商业地产将保持继续调整状态。
房价涨幅会与前三季度持平
至于广大购房者关心的价格因素，多数业内人士表示，年内房价仍将呈小幅上涨趋势。从秋交会期间住宅成交面积与成交金额看，其平均成交价为每平方米6571.43元，与今年前三季度的成交数据基本保持一致。自2003年以来，深圳每月商品住宅价格波动幅度较小，基本保持平稳小幅增长。2004年上半年，我市商品房平均交易价格为每平方米6359元，其中住宅平均交易价格为每平方米5830元。8月的最新统计数据显示，我市住宅平均成交价为每平方米6071元。
周剑认为，由于宏观政策的调控效应，预计四季度的传统旺销局面不会导致房价出现很大涨幅，上涨幅度应会与前三季度基本持平。
看好关外低密度社区
2004年秋交会共推出楼盘66个，其中关外宝安、龙岗两个区一共推出楼盘20个，占全市总数的30％，所占比例不小，而且业内人士普遍表示这一比例仍将进一步扩大。从片区与社区的角度看，地产研究人士半求表示，本次秋交会出现了大量的低密度社区，这标志着房地产片区发展的一个新的趋势。低密度社区必须有大量的土地支持，在关内市中心地带已不可能有大量的土地，所以社区效区化、关外城市化是发展的必然趋势，关外的低密度社区将是秋交会以后深圳房地产发展的一个重要方向。
创新户型将成关注焦点
有专业人士表示，从今年秋交会展示的楼盘看，户型上的创新、更趋人性化和与自然更亲密融合，会成为发展商和购房者的追求，特别是带“挑高阳台”的房子成为人们关注的焦点。这种挑高阳台经过装修之后，可大大增加户型面积，不仅提供住户生活休憩，也可以举办名流宴会、露天音乐会等，契合品质生活的低调、内敛，成为现今的一种时尚。不过这种阳台也有一定的弊端，它使人们的隐私权得不到保障，在挑高阳台上能看到别人阳台甚至别人的房间。
作者:深圳商报记者董超文实习生石觅诠
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