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庞仕影
据江苏省统计局最近的一份报告，在宏观调控大背景下，江苏省商品住宅价格攀升势头并未得到有效遏制，房价增幅已高于同处长三角的上海和浙江。今年1至8月，省会南京商品房均价已达每平方米3735元，南京市人大常委会主任胡序建日前在一次常委会议上感慨：“现在南京的房价肯定高了！”
最新的长三角地产分析报告也揭示，9月份南京房地产价格的全面上涨已成定局。种种迹象显示，在传统的5至8月持币观望的置业者和投资者，由于未能等到他们心理预期的价格跌幅，很多已经在9月重新入市。尤其是市场高端的别墅板块，虽然当前仍然面临一定的上升压力，但价格下调的可能性正在逐渐减低，甚至由于未来可以预见到的稀缺性而表现出较普通商品住宅更高的上涨前景。
然而，9月的南京别墅市场并不是在简单重复今年5月前的繁荣，随着江北楼市的整体崛起，江宁将军山板块的垄断地位正在受到挑战。在当前的南京别墅市场上，将军山板块以125万平方米的供应量占据了市场份额的92%以上。然而未来的一年中，江北板块的供应量从原先的8万平方米猛增到40万平方米，其相应的市场份额将扩大到20%以上，虽然远不及江宁140万平方米的增量，却已威胁后者将市场份额退至70%以下。
上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿一直追踪着长三角豪宅市场的动向。他认为，由于江宁板块本身供应已趋向饱和，价格也已经站在相当高位，别墅市场的重新洗牌在情理之中。当被问及南京未来200万平方米的年供应量是否偏高时，施宏睿断然否定。他认为虽然别墅市场暂时无法摆脱宏观调控造成的需求不足，但随着别墅供应量的逐渐锁定，未来别墅市场必然将出现供不应求的局面，其价格也将在市场杠杆作用下进一步被拉高。
“不是所有别墅都能赚钱的。”说到别墅的“暴利”，施宏睿又给我上了一课。“事实上别墅的利润并不如外界传闻的那样高得离谱。普通别墅的利润其实不过和同等规模的小高层、中高档公寓持平。”施宏睿强调，别墅虽然在整体价格上有优势，但只有稀有地段和开发商的品牌效应，才能造就较高利润。
“其实南京乃至江苏楼市的持续走高，关键还是因为上海楼市的利好消息多。”施宏睿总结说，整个长三角楼市实际都是上海经济发展辐射效应的受益者。随着长三角城市群的成长，区域内的房价互动将更加密切。
《国际金融报》 (2004年10月15日 第十一版)
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