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本报记者 李小刚
从上海市上半年平均房价的涨幅来看，在实施宏观调控之后，涨幅是逐月回落的，但值得一提的是在平均价涨幅下降的同时，不能忽视的是近期中心区房价暴涨的状况
内外环线之间地区目前已有较完备的城市交通和生活设施，人口密度也不高，还有条
件拿出部分土地用于住宅建设，以缓解中心区住宅供应的不足
上海的房价始终是各界关注的焦点话题。在上海房价飚升到全国首位之后，上海的房价丝毫没有显露出停下上升脚步的迹象，尤其是市中心城区的房价“涨声依旧”。对于依然高涨的上海市中心城区房价，记者专程采访了上海房地产行业的龙头企业———绿地集团的掌门人张玉良。
中心城区房价暴涨
记者：上海市房价近几年上涨得比较快，已经引起了各界的讨论，上海市政府也采取了一些措施，您认为今年上海楼市的总体趋势怎样？
张玉良：从上海市上半年平均房价的涨幅来看，在实施宏观调控之后，涨幅是逐月回落的，但值得一提的是在平均价涨幅下降的同时，不能忽视的是近期中心区房价暴涨的状况。
我在今年初之时就提出过按照目前的情况，可能到年底市中心区就找不到单价1万元的房子了，但是现在到了7、8月时市中心区已经没有1万元的房子了。
目前根据统计，从4月底到8月，全市商品住宅平均涨幅为7.6%，外环线外为6.3%，内外环线间为3.8%，而内环线内涨幅达到11.9%，接近全市平均水平的两倍。内环线内房价由4月底的9156元/平方米上升到8月的12756元/平方米，套均总价达到159万元，已经远远高出作为城市中坚力量的白领阶层的承受能力。
而且处于市中心区域的卢湾、静安、黄浦、徐汇、长宁等区，房价与4月底相比，同一地区，同一楼盘，或相同地区和品质的楼盘涨幅达到了15%－20％，远超出环线内价格平均上涨幅度，成为环线内价格增长的主要动力。静安区某楼盘从4月底到8月，房价上涨3000元/平方米，涨幅达到20%，个别楼盘涨幅甚至达到30%以上。
另外，中心区的二手房交易价格中大部分次新房涨幅超10％。就市中心某一楼盘的二手房售价情况来看，从4月至8月底，房价上涨了3300元/平方米，涨幅达12%。
上海市中心区房价暴涨的状况必须引起高度重视，并建议采取必要的措施。
土地供应锐减
记者：今年在宏观调控之后，为何上海的房价没有得到抑制，尤其是市中心的房价更是飙升，您认为主要原因是什么。
张玉良：近期市中心区住宅房价暴涨的原因主要是供应量太小，而市场上的需求却依然很大，市场的供求关系导致了这样的结果。
尤其是近年，市中心城区土地批出来的很少，供应的房子都是前两年批出来的土地造的，近一年的土地没有，造成了土地供应短期内锐减太厉害。因此现在中心城区的房价控不住，还在高速向上走。
前两年上海可供住宅区域结构比例是：内环内占1/3，内外环之间占1/3，外环线外占1/3，而从近期可供住宅分析（2004年1-8月份数据）内环内为12％，内外环到外环线之间为30％，58％的产品在距外环较远地区及郊区城镇，这种分布对在中心区工作的大部分购房者来说是想要的找不到，看到的是无法使用的。
市场需求强劲，而有效供给逐步减少，必然带来内环以内市场的供不应求。从2004年1-8月数据来看，内环以内的供求比为1∶1.76，内外环之间为1∶1.66，外环以外为1∶1.26。可见在全市供不应求的大背景下，内环以内区域该现象更是表现突出。
记者：您认为市中心需求旺盛导致了供求不平衡，引起市中心房价暴涨，但是现在更多的观点认为上海市中心城区的需求之中投资比例过高导致了房价上涨，您提到的需求中是否存在泡沫的成分？
张玉良：我们认为市中心城区的需求还是比较健康。这种需求与上海的国际地位、国际化程度是分不开的？
上海市中心区域由于良好的地理位置，不可再生的资源优势，更是境外人士和外省市购房者的首选。目前从交易中心对单价12000元以上房源购买者比例调查中得出：本市购房者占47％，外省市购房者占30％，境外购房者占到23％。且随着单价的上升，境外和外省市购房者的比重也逐步增加。因此，凭借强大的需求支撑，市中心区住房表现为强劲的需求。
境外和外地的成功人士在市中心购房很正常，而且其中投资兼自住的比较多，长期来看对市中心的房价有拉升作用，房价向上走是必然的，但是现在的问题是市中心房价短期内提升太快，应该是逐渐提升。
暴涨趋势继续
记者：如果目前市中心的土地供应情况继续下去，您认为市中心房价将会出现什么情况？
张玉良：目前上海市城区、特别是中心城区供给短缺严重。同时从土地储备来看，2003年新增经营性住宅土地的分布为内环8.5%，内外环间22%，外环以外69.5%，2004年上半年新增经营性土地的分布为内环4.7%，内外环19.3%，外环76%，土地供应的分布显示未来2-3年内的市中心区住宅供应量十分有限，内外环间的住宅土地供应量也在逐渐减少。
从目前的市场供求以及土地储备情况来看，上海市中心城区房价的暴涨趋势不会下降，在今后两三年还有加剧的趋势。我估计明年市中心城区价格会超过2万元每平方米，涨幅可能会达到30%，如果情况恶化的话会上涨50%。
记者：现在上海市政府推出了大量的外环线以外和郊区的土地，据现在的市场观察，郊区楼盘的价格压力好象比较大，您能否分析一下郊区低价楼盘的推出为何没有降低房价？
张玉良：上海市中心区实施“双增双减”，降低上海城市中心区人口密度，增加中心区活动空间是完全正确的，是十分必要的。从世界大城市建设的经验、教训来看，也是值得借鉴的。但一些好的目标和政策，如果没有相应的配套措施，其结果可能是一个问题没解决，而随之带来其他突出矛盾。
因此上海市政府增加外环线的土地供应量是比较正确的，但是现在这些地块主要集中在外环线以外5公里、10公里的地方，甚至是在更远的郊区。这些地区的交通配套跟不上，没有与市中心区直接的交通联系，因此很难解决中心城区人口外移的需求。
我感觉今年下半年外环线楼盘的大量推出，在价格上会有比较大的压力，有价格下降的风险，但是下降的幅度也不会太大。
增加内外环间供应
记者：那么在目前中心城区房价暴涨，郊区楼盘压力增大的情况下，您认为上海市政府应采取什么措施？
张玉良：现在的当务之急应该是完善交通体系，增强郊区楼盘的配套设施。集中力量加快建设郊区城镇通往市区的交通设施以便让部分购房者选择在郊区购房，让在城区上班的人，能住到郊区，分流需求。
另外，必须增加内、外环线间的住宅供地。中心区实施“双增双降”从长远看是正确的，但由于交通等问题，在众多市民无法住远郊的情况，而不实施过渡性措施，解决可供面广量大的上下班白领居住的用房需求，会有很多问题，这会对整个城市资源的综合作用带来很多问题。
内外环线之间地区目前已有较完备的城市交通和生活设施，人口密度也不高，还有条件拿出部分土地用于住宅建设。为此，应在内外环间增加居住用地供应，以缓解中心区住宅供应的不足，土地的解决方法可通过产业结构调整来解决。
此前上海的土地供应主要集中在环线以内，但是现在又突然关闭了闸门，这样的“急刹车”造成供应的剧减并不合适，我认为环线内的土地供应应该是逐渐减少，幅度应在每年5%到10%的范围之内，逐渐将供应量外移。
《国际金融报》 (2004年10月15日 第十版)
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