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陈立民
CBD之所以为CBD，乃众多办公楼凝聚成群，促进了楼宇之间、企业之间的沟通，降低了交易成本。若CBD以线性发展的话，随着规模扩大，楼宇间距拉长，则反过来增加了交易成本，结果必然回归到原点，再向纵深发展，最后由线扩散成面
上海的中央商务区（CBD）在哪里？普遍认为是：南京西路，淮海中路，陆家嘴。
既为大众普遍认同，投资以上地段可谓零风险。不过，成功只属于少数人。今天CBD之所以为CBD，乃十年来少数人努力推动的结果。
等大众都认同时，也就是少数人退场的时候了。高明投资者都高瞻远瞩，过去仅供参考，今天只作比较，未来才是重点。
那么，上海未来的CBD在哪里？笔者前后思索21个月，最终认为是人民广场西藏路沿线。首先，让我们参考过去、比较今天，看看上海CBD的普遍现象（由于篇幅有限，以下分析将集中浦西市场，浦东则另文再述）：
有东西无南北
老上海城区，北面止于苏州河，东面、南面均受制于黄浦江，惟西面与大陆接壤，注定一切外延只能朝西。因而，市内主干道均为东西走向，过去是大、二、三、四、五马路，今天是南京路、延安路、淮海路。反观南北走向的道路，却绝少有成为主干道的。
由于办公楼人流、车流旺盛，对路面交通有强大需求，故无不处于主干道附近。既然浦西主干道均为东西走向，顺理成章，CBD只走东西，不取南北。
有点有线无面
浦西CBD由最初零星落索的点，慢慢连接成东西横向的线。十年下来，已经基本形成南京西路和淮海中路两大线条。越是发展，这两条主干道的地位越高，便越是把其他道路比下去。名片印上“南西”、“淮中”两个地址，就是身份地位的象征，而两旁的道路，尽管办公楼多不胜数，租金水平却始终跟不上。
其实，CBD之所以为CBD，乃众多办公楼凝聚成群，促进了楼宇之间、企业之间的沟通，降低了交易成本。若CBD以线性发展的话，随着规模扩大，楼宇间距拉长，则反过来增加了交易成本，结果必然回归到原点，再向纵深发展，最后由线扩散成面。商业发达的CBD如香港的中环、新加坡的莱佛士广场（RafflesPlace）都呈块状结构，就是这个原因。
目前，上海CBD仍然处于比较原始的线性模式。尽管“企业天地”的出现正逐渐改写“淮中”的面貌，但其后期发展仍未定案，恐怕两年内“淮中”CBD的地貌仍以线条为主。“南西”方面，未来三年陆续落成的项目如嘉里中心第二期、越洋广场、会德丰广场等，只是将CBD往西延伸，基调仍离不开原来的线性规律。因此，除非出现南北纵向的主干道，浦西CBD将跳不出有点有线无面的格局。
地铁决定地位
上海地小人多车多，道路严重不足，轨道交通已经成为大部分上班族的不二选择。
过去两三年，随着私车放量，市内原已狭窄的道路受到强大冲击。此外，浦东的持续发展，则进一步挑战浦江两岸交通的承载力。延安隧道成为全市瓶颈，继而波及延安高架路沿线，尤其是各匝道的交汇点。每天繁忙时间，市区交通活像一只大闸蟹，动弹不得。
近来，抢（出租）车一族遍布各大小马路，站在主要街道拦车半小时以上而一无所获的毫不稀奇，逢周五及节假日前夕更甚，往往深夜十时过后仍见抢车族散之不尽。供不应求如此，读者们一定以为出租车业务热火朝天，但笔者采访过众多司机后，却发现他们生意普遍难做。原来乘客多了，出租车也没少增加，只是车辆都堵在马路上，流量降低，载客次数自然下降。人等车，车也等人。
地铁乃不二选择，故办公楼用户选址都以地铁出口为准。上海CBD之所以为CBD，地铁是决定因素。
（作者：仲量联行中国区董事）
《国际金融报》 (2004年10月15日 第十版)
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