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——中国广厦（南京）置业发展有限公司发展探秘
苏北 冰文
引子
探询“江宁织造府”
著名建筑学专家、两院院士吴良镛先生近日率领项目设计专家组一行在南京活动频繁，记者闻讯不免产生了极大兴趣：是什么吸引了这位建筑学界泰斗？经过一番打探记者得知，江宁织造府博物院项目的重建设计工作是严谨治学的吴先生带着他的专家组来宁切磋的主要原因。而江宁织造府又究竟是怎样一个建筑呢？让我们走近广厦（南京）置业公司，进行实地探访。
负责江宁织造府项目的郑元明先生告诉记者，江宁织造府的定位是以江宁织造及红楼文化的展示、传播为基础，辅之以文化艺术的展出，形成一个新的文化景观。该项目以江宁织造府为主体，通过红楼文学馆、云锦博物馆、曹雪芹纪念馆和乾隆行宫的建设，使创作与历史结合，与南京的历史文脉、人文特征及基调功能相结合，该项目是博物馆、纪念馆，又不同于纯粹的博物馆、纪念馆，是结合了城市功能建筑物。
饱经80余载风雨沧桑的吴良镛先生，对当前一些漠视中国文化，无视历史文脉的继承和发展，放弃对中国历史文化内涵探索的现象深为担忧。吴先生认为：“我们在全球化的进程中，学习吸取先进的科学技术，创造优秀文化的同时，更要有一种文化自觉意识、文化自尊态度、文化自强精神。科学和艺术在建筑上应是统一的，21世纪建筑需要科学的拓展，也需要寄托于艺术的创造。艺术的追求是无止境的，高低之分、文野之分、功力之深浅等一经比较就立即显现。我们在研究中能结合建筑与城市设计创作实践，以审美的意识来发掘其有用的题材，借题发挥，当能另辟蹊径，用以丰富其文化内涵。”
有鉴于此，在江宁织造府的设计理念上，广厦力求以生花之笔勾画出情理兼容的大块文章，力图将其建成为一个凝结美学、人生哲理、陈铺文化结晶、流动艺术旋律的艺术语言乃至城市之灵魂。通过对秀丽而蕴涵古韵的经典建筑群的视觉形象的欣赏，以期达到传递知识、引发思考、启迪人生、陶冶情操的终极目的。同时，再现当时人们的生活方式和文化形态，传递中国建筑的多元风格，把脉历史思潮。
广厦风雨下钟山
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。广厦人在进军龙盘虎踞的金陵房地产市场时，一直在千年文明的烙印与引导未来生活之间思索与品味着，“南京四季经典”、“南京四季阳光”、“江宁织造府”、“邓府巷项目”、“曹雪芹故居”……一座座经典建筑重续起金陵的古韵文脉，它们无不折射出广厦人所致力追求“以人为本、创造经典”的产品理念和战略定位。
叱咤风云间，经过四载钟山风雨的洗礼，广厦人已留下了成功的足迹，广厦（南京）置业如何决胜于这群雄逐鹿的钟灵毓秀之地，创造一个又一个房市奇迹？
为此，我们走近中国广厦（南京）置业发展有限公司董事长刘新春，请他为我们解开广厦在南京发展的成功之谜。
正如经济学家大卫·利连塔尔所说：“管理的首要技巧是人文的，而不是技术的。因而，衡量经理人员最主要的标准应该是他的人文素质，是那种构成领导能力的无形的个性品质。”
作为房地产开发企业决策者，刘新春对南京市场的畅想乃至定位的理解是这样的：“在中国古都中，南京都城格局保存得最完整。从十里秦淮到明都，乃至民国都城，整个城市文脉畅通，俨然是一座无与伦比的历史博物馆。我们在专注于现代城市建设的同时，致力于古代文脉的继承和发扬，努力使古都特色与现代文明交相辉映，山水城林与人文资源和谐相融。”
以人为本 创造经典
广厦成功融入南京
广厦房产在最初进军南京市场时，可谓“而今迈步从头越”。对于一个初来乍到者而言，既没有当地房地产开发企业地头熟、路子宽、信息面广的优势，也很难得到当地政府众多的扶持和优惠政策。但是先天条件的欠缺并没有动摇广厦人敢当弄潮儿的决心。刘新春说，在如此艰难的客观环境下，我们选择了“以人为本，创造需求”作为突破口，本着做一流开发商的信念，凭着广厦雄厚的资金、建筑实力和影响力，广厦房产的规模和影响迅速扩大，并逐步树立起了自己的房产品牌形象和企业形象。
所以，在开发“南京四季经典”时，他们在遵循南京城固有的文化传统时，融入广厦的开发理念，并保持自己的特点。那就是，以“高品质、底价位”为宗旨的同时，坚持“以人为本”，注重细枝末节的问题。
同时，为遵循南京人的风土人情，楼盘一律按坐北朝南方向而建，着力注重整个房屋的采光和通风情况。他们特地在已封闭好的双层阳台外再建造一个晒台，满足了业主充分享受阳光和新鲜空气的需求，通常这种设计只在南方的别墅里才会有，但在南京他们是始作俑者。
另外就是坚持创新与产品差异化。创新是广厦产品的灵魂和核心价值观之一。“当我们在市场上一无所有时，创新使我们占领了市场。在建筑外观的色彩上我们进行了大胆的创新，例如我们把‘四季经典’房子的窗户边框全部设计成湖蓝色，起初有很多人不赞同这个设想，但我们坚持认为，建筑应该是一种凝固的令人愉悦和怡情的艺术，也可谓城市的灵魂，湖蓝色不仅清新、沉静、雅致，而且符合南京的沉稳和大气的底蕴，楼盘落成后果不其然，整个建筑的外立面给人豁然开朗，耳目一新的感觉。”
进入南京前，广厦对市场做了充分的分析和思考。广厦认为，在市场中，消费者的需求是不断发展和变化的，这是永恒的规律，这不仅是出现新市场、新商品的基础所在，也是消费者对已接受的淘汰和更新的基础所在。相对其它商品而言，房产这种商品由于其必须融合消费者的多种消费需求，比如居住、投资、保值、身望、地位等，性质显得较为复杂。一般而言，有购房需要的客户可以成为专家，但真正意义上的专家应该是开发商。是开发商把购房者众多潜在需求特点凝聚在开发的产品上。
相对南京市场而言，首先对广厦有吸引力的是南京市场本身巨大的需求和城市的魅力。相对于杭州而言，南京的市场容量要比杭州大一倍，但市场开发量相比之下就小得多。
其次，作为六朝古都的南京，有良好的经济基础、优美的山水资源、悠久的文化积淀，实属创业和安居的好地方，因此，吸引着各地的有识之士来此安居及创业。而这部分的住房消费增强了房地产的活力，吸引更多有实力的外地开发商进驻，他们带来了先进的开发理念和品牌意识，从而优化了南京的投资环境，加强了南京外来优秀企业的人才和资金的吸引力。这样一个良性循环又进一步增强了现有市场的容量和活力。
同时，南京市场比较规范，软硬环境都渐入佳境，除此之外，南京市民的包容性、南京的文化底蕴等等这些先决条件，为我们成功融入南京市场，创造了前提条件。
广厦在汲取南京开发商现有先进经验的同时，清醒地意识到南京房地产市场起步并不高，同质化现象比较严重，有些房子，面积较小，可以说，它们是有特征的，但又没有特征，完全以一种应付市场的面孔出现，供求关系的失衡导致对卖方市场巨大的倾斜，使开发商来不及从全方位的角度和高品质的要求上来考虑新的理念，若干年后，这些地方房子可能会面临第二次开发。
因此，在设计风格上，广厦认为住宅建筑应该更平民化、更人性化。法国的一位建筑大师曾说过“住宅就是居住的机器”，所以对南京的楼盘的户型设计为套内面积不大，但功能上绝对齐全，尤其在内部细节的处理上，处处体现温馨和实用的风格。
而且，大部分楼盘都集中在河西和江宁，而城南就相对比较少。尽管江宁、江北等偏远地区集中了为数不少的中低价位的普通商品房，但由于交通、商业、生活等配套很不完善，让居住在该区域、而工作在主城区的人们生活成本居高不下；这一系列情况都在说明：南京楼市中适合大多数普通市民需求的商品房供应不足。面对着河西过六千、鼓北冲七千的居高不下的楼盘价位，广厦果断提出，“实实在在的产品”、“实实在在的价格”、“实实在在的服务”的开发宗旨，广厦的“四季经典”和“四季阳光”等楼盘最终以“高品质、低价位”而取得了不凡的销售业绩，在广厦取得一定利润的同时，也给南京的老百姓带来了实惠，实现了双赢局面，充分体现了广厦的“以人为本、创造需求”的经营理念。
景观先行，超前营造“好日子 好心情”
广厦（南京）置业在注重高品质的同时，尤其倡导景观先行，考虑到现代都市人工作紧张，人们都希望有一个宁静、优美、舒适的家园。他们渴望接近自然、回归自然。园林式的住宅有洁净的空气、优雅的空间、合理的布局，能调节高节奏生活带来的紧张和疲劳，从而备受关注。
在广厦人看来，任何一种环境景观作为一种空间艺术，其魅力在于糅合自然、艺术与人性因素，将多方面相互融合，终使作品的影响源远流长。住宅作为人们生活的崭新空间，使用者不仅会考虑其居住面积、所处地段，还要考虑住宅的整体造型、布局、各种配套设施及周边环境等因素，进一步还会考虑其居住区的文化精神、智能和景观环境。
所以在设计一个楼盘的景观环境时，广厦皆通过详细的调查，将项目的城市背景、市场背景、销售方向搞清楚，使设计项目跟将来的周边环境整体配合而更加完善。广厦（南京）置业开发的“四季经典”就是较早开始重视居住环境的营造，他们不惜斥巨资聘请设计专家，在楼盘开发的前期就开始做景观、做绿化。
物业有限 管理无限
广厦服务理念深入人心
随着消费者的成熟，物业管理愈来愈受到买家的重视和关心，市场向开发商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求。广厦南京置业较早就从企业发展战略的高度关注到物业管理的诸多方面，发展到现在，物业管理已成为广厦开辟第二营销渠道和制造回头客的又一决胜砝码，同时广厦也尝到了物管从侧面为房地产开发带来的甜头。
物业有限，管理无限。广厦人认为，物业管理面临着多重的责任，首要的责任是通过前期介入与小区的全方位维护，保证业主日常生活，最大限度地发挥房屋的使用功能。当住宅作为一种享受资料时，不仅仅要求大面积，购物、娱乐、医疗、公共交通有足够的便利性，而且要求有绿色环境、清新的空气、安静的空间，要求有阳光、流水与绿草，还要求满足业主精神上的需要。现代家居生活已突破了以往“躲进小楼成一统”的室内封闭生活概念，而是追求进一步扩展生活空间，将自己的居家生活与小区融为一体要求有足够机会与近邻们相互接触，物管人员与业主、业主与业主之间关系融洽，家的概念与氛围要延伸到小区，使居民一踏进小区的大门即产生到家的感觉，实现从住宅、社区、到美好家园的跨越。
广厦近年来致力于物业管理工作的规范和程序化。广厦集团的董事长楼江跃曾经说过：“做房产，就是做服务，服务意识将真正左右着住宅的形象和生命。广厦物业作为广厦的‘第二房产’，服务永远是第一位的。”
在“广厦·四季经典”的开发过程中，物业公司高度重视当地的经济水平、文化习俗、市场及行业发育状况等多种因素，积极配合楼盘开发，从物业的角度，在项目的前期图纸会审、配套设备设施的选型上提出建议，并派出有一定物业管理经验的工程技术人员、管理人员介入各在建项目，共同参与项目的全过程，从中了解各项目的内容与特点，提出物业管理的要求，完善提高房产的品质，为物业的竣工交付和物业的顺利接管做好前期工作，真正实现长效管理的目的。
去年初，广厦推出的极具人性化的“早八晚九”24小时信息化管理制，真正树立“急业主之所急，想业主之所想”的服务思想，倡导程序、高效、温暖、主动的服务宗旨，受到了业主的热烈追捧，提升了广厦房产的附加值，从而达成了多赢局面。
构筑人才战略高地
在广厦，倡导创新、竞争和开放的企业文化价值观，创建有鲜明时代特征的人力资源管理体系正在逐步形成。
在人才的选用和培养上，广厦倡导“责任、胜任、善任、信任”四任的指导思想。所谓“责任”，就是对人才的考察既注重工作能力，又注重思想品质。广厦要求每个员工富有责任心和敬业精神，勤于思考，不断学习，勇于开拓创新。不仅对本职工作有责任心，而且对社会、对家庭都要有责任心。广厦员工的敬业不是单纯的奉献，在于尽职尽责，达成为企业服务、为社会服务、为自身服务的有机统一。广厦尊重员工的个人志向，激励员工敬业爱岗、主动创新、岗位建功、在工作中成长，一贯坚持严谨务实的作风，把踏实认真的工作态度和作风、务实求真的精神与日常工作融为一体。善于调查研究、科学分析，脚踏实地、重视质量、缜密计划、认真负责。
所谓“胜任”指的是，广厦重视实现人才开发利用的价值。对于出类拔萃的英才、将才，广厦会“发现一个，盯住一个，挖掘一个”。尽力使所选人才适合广厦的要求，能够胜任应聘的岗位，既是对广厦的负责，也是对人才自身的负责。广厦努力实现人才的专业化、知识化、年轻化，正如管理大师韦尔奇所说，“只有最优秀的人才才能创立和管理最优秀的公司”，只有一流的人才才能造就一流的企业。
所谓“善任”是指，广厦根据不同人才的不同特点力求使其达到最适合的岗位上，最大限度地发挥人才的作用，人尽其才；鼓励人才的创造，构造提高人才能力的环境；对员工衽岗目标考核机制、能上能下竞争机制和合理流动的重组机制，形成正向淘汰、良性循环的选拔渠道，在人员选拔上，实行“跳起来摘桃子”，谁有能力谁上，使业绩成为衡量人才在企业中作用大小的主要尺度。
所谓“信任”是指，广厦既尊重人才的个性又能满足人才的需要，用人不论地域国界，任人唯贤；不论进入广厦的时间长短，对所有员工一视同仁，每一个广厦人都是平等的，都是“自己人”。广厦坚持层层授权，用人不疑，疑人不用，抑侥幸，明褒贬，努力做到提高制度执行的透明度。建立高素质、高团结的团队。创造一种自我激励、自我约束和促进优秀人才脱颖而出的机制。
“所以，做企业，实际上就是要做好两件事：第一是用人，第二是用好干部。人是企业的根本乃至资本。我认为有学历有能力的人是人才，智商高的是人才，智商不高但能力高的也是人才；有些人是专才，有些人是全才，一点就通。关键是要用对人，用在合适的岗位上。在广厦的整个人力资本构架中，我们的营销策划公司的港台人士较多，我们做规划设计的都是高学历的专业人才；而在项目的审计、成本管理、质量管理岗位，我们用的又大多是从国有企事业单位过来的人；在关键管理岗位我们引进了来自政府机关、国企单位的人。在广厦，每个人都应该找到自己合适的岗位，这是专业化管理要求的必然，这也是对员工负责、对企业负责的道德表现。”
在广厦的人才构架中，除了相关的体系、测评、培训之外，从公司的领导到基层的员工，贯穿始终的是理想，是价值取向。正是这种清新的活力让广厦一直保持开放的心态。不论是“新动力”还是“空降兵”都能得到充分的发展空间，不同的工作方式被接纳，不同的思维模式被认同，而最终形成的是企业的凝聚力。
刘新春介绍说，我们还积极倡导“共同富裕”的生活理念，奖勤罚懒是激发员工工作热情的催化剂，企业是物质生产部门，它是德才兼备、勤奋踏实之人施展才干的平台，而不是懒汉、庸才的安乐窝。广厦一直坚持以个人的能力为衡量标准的公平公开的竞争机制，所有的员工在人格上是平等的，所有的员工在发展机会面前人人平等，不搞论资排辈，也不搞任人惟亲；能出色完成任务、对企业做出重大贡献的就给予不菲的物质报酬，奖惩公正分明，最大发挥对员工的激励作用。
刘新春说，工作不仅仅是谋生的一种手段，它本身应该给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们尊重每一位员工的个性、个人意愿和选择权利。我们鼓励所有的员工追求身心的健康、家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。
总之，广厦把企业当成一个大家庭来经营，通过各种激励机制使广大员工来认同它，并对它产生归属感，从而同心同德、齐心协力为成就广厦百年伟业而拚博。
背景
地产巨头——
中国广厦房产集团公司
采访期间，记者恰好遇到广厦房产集团公司董事长楼忠福的助理张汉文先生，他热情地为我们介绍了广厦房产集团总部的一些情况，从而了解广厦（南京）置业有限公司的背后站立着如此实力雄厚的房地产大腕——楼忠福董事长领导的中国广厦房产集团公司。
张汉文先生介绍说，广厦房产集团坐落在美丽的天堂——杭州西子湖畔，成立于是1996年，为中国广厦控股创业投资有限公司下属的六大行业集团之一，是一家集房地产综合开发、物业管理、装饰装修、智能科技、建材百货、园林绿化等为一体的大型房地产业集团，具一级房地产开发资质，目前广厦房产集团拥有分布在全国各地的子公司、参股公司和其他成员企业80余家，职工5万人，年产值达150亿元，列浙江省民营企业第一位，全国民营企业第六位。
广厦房产集团以“立足浙江、面向全国”的发展战略，以先进的开发理念、与时俱进的创新能力、诚实守信的经营作风、实业报国的企业宗旨，先后在杭州、北京、上海、天津、重庆、南京、西安、合肥、金华、东阳、义乌等重点城市开拓市场，至今已在全国各地成功开发楼盘项目30多个总建筑面积达400余万平方米投资规模逾200亿元，年开发量在100万平方米以上，逐步确立了广厦房产在业界的巨无霸地位。
十届全国人大代表、广厦集团董事局主席楼忠福先生曾在“两会”期间成为各路新闻媒体追逐的焦点，中国广厦的成功和楼忠福人格魅力使之成为一代民营企业家的代言人。他坚持不懈地关心、参与支持社会进步，投身于社会公益事业，至今，广厦捐助、投资社会公益事业累计已达8亿元人民币以上。
广厦房产集团董事长楼江跃先生，先后两次被评为“浙江省经营管理大师”，获得“杭州市房产十大精英”、“金华市劳动模范”等多项荣誉称号。2003年，又获得“中国经营大师”和“中国青年志愿者行动十年特别贡献奖”等荣誉。作为一名成功的企业经营者，同时他还担任了中华全国青年联合会委员、浙江省青年企业家协会副会长、浙江省青年联合会常委等社会职务并在其中发挥着积极作用。
广厦南京置业有限公司由中国广厦控股创业投资有限公司在宁全资控股成立于2000年6月，迄今为止已经在南京成功开发了众多楼盘。刘新春，现任广厦南京置业发展有限公司董事长、中国·广厦（南京）房地产投资实业有限公司董事长。
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