自1998年实施扩大内需政策以来，我国房地产投资率先启动，并较快形成了新的“房地产热”，近6年来，房地产投资额年平均增长率达到20.79％，房地产销售额也以平均每年27％的速度增长。据联合证券估计，2004年我国房地产投资额将超过12000亿元，销售额超过10000亿元。

    房地产业的供求两旺得益于1998年以来银行贷款对房地产业的支持 ，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持，具体体现在以下四个方面：

    （1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；

    （2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；

    （3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；

    （4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展机会。

    据人民银行统计，2003年底我国银行业对房地产开发以及个人住房贷款近20000亿元，占全部金融机构贷款余额的比例超过11％。据我们了解2004年上半年房地产个人住房贷款又增长4000多亿元，估计今年年底有可能接近20000亿元。

    正是因为房地产业对银行信贷的依赖，2003年以来一系列关于收紧银行对房地产业贷款的政策出台，对房地产企业负面影响巨大，这些政策包括：

    2003年6月5日中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号令），要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强房地产贷款管理。关于项目资本金比例则重申2001年《关于规范住房金融业务的通知》中的部分内容，即“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”。2004年4月27日国务院发出通知，决定提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中房地产开发（不含经济适用房项目）提高到35％。其中提高房地产开发的投资项目资本金比例对房地产业影响巨大，2003年我国房地产开发贷款占房地产投资的比例接近30％，如果2003年执行按照35％的规定，投资资金缺口接近500亿元。2004年9月2日，中国人民银行正式发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》。一系列的信贷紧缩政策，对房地产企业影响十分明显。据统计，截至2004年6月底，我国金融机构房地产贷款增速出现下降。商业性房地产贷款余额达到2.1万亿元，同比增长36.1％，增幅比上月回落5.3个百分点。其中，房地产开发商贷款同比增长26.3％，贷款余额比上月减少161亿元，首次出现余额下降情况。银行信贷的减少导致房地产投资增幅回落。上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28.7％，增幅比去年同期回落5.3个百分点。

    同时，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，市场预期可能导致供需矛盾进一步加剧，各地房价纷纷上涨，涨幅创下历史新高。国家统计局全国三十五个大中城市房地产市场调查显示，二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4％，土地交易价格上涨11.5％，房屋租赁价格上涨1.0％。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3％，土地交易价格上涨4.1％。

    以上情况表明，房地产企业必须扩大自身的融资途径，才能更好地抵御政策性风险，抓住机遇使企业做大做强。