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第四季度地产预测系列报道（一）
房子越来越多———访深圳市房地产研究所所长王锋博士
随着房地产价格的不断上涨，房地产市场的火爆，有的消费者担心有钱买不到房子，对此，记者采访了深圳市房地产研究所所长王锋博士。他表示，宏观调控后对房地产用地确
实加以控制，但调控不等于不发展，调控是为了更好的、理性的发展，使政府、房地产开发商、消费者三方形成互动，达到稳定的动态平衡。第四季度以及未来两年，地产市场将有大量的房子供应。
房地产在“增减”中运行
今年，深圳房地产市场有两大特征：一减一增。
先说减。据王锋博士介绍，今年1~8月，深圳房地产的总体开发规模呈缩减趋势，商品房开发投资额为271.89亿元。2002年底，投资金额下降了27.3％，2003年下降了9.4％，今年1~8月，下降了7.56％，连续三年增幅持续缩减，投资额增长缓慢。同时，房地产开发规模呈小幅递减。今年1~8月，施工面积达2361万平方米，比同期下降2.1％；新开工面积约为600万平方米，比同期下降4％；峻工面积为356万平方米，比同期下降20.6％。以上几个数字全部出现负增长。这表明，国家宏观调控后，投资增速过快的情况得到明显改善。
再说增。1~8月，房地产销售仍保持着强劲、旺盛的势头。据统计，商品房实际销售量同比增长了12.28％；二手房市场异常红火，已成交面积达415万平方米，上涨了45％，涨幅较一手房高出2~3倍。二手房与一手房的成交比例为0.72：1,即将追平新房的销售。空置房面积下降了11％。这都说明，地产销售市场比较旺盛。
房价上涨趋势将有所缓解
房价一直是比较敏感的问题。去年，深圳房价上涨了2.55％；今年上半年，房价上涨3.6％；1~8月，房价上涨5％；虽然时间段不同，但整体价格保持上涨。第四季度这一局面将会有什么变化？
王锋博士介绍，预计第四季度的房价仍将持续上涨，但不会出现暴涨的情况。年初钢材、土地的价格上涨，但最主要的原因是供应量与需求量的比例偏低，使买方向卖方偏转，尤其是特区内出现供不应求的局面，造成了房价的持续上涨，且涨幅过快。未来几个月，这一情况将有所改变。
这是地产市场供求关系决定的。据介绍，批准预售量和空置房量的总和与市场需求量的正常比例是1.3：1,而目前是1.1：1,供应储备略显不足。因为上半年批准预售房的数量稍少，下半年数量将增多，这将扭转供应量稍显不足的局面。
而且目前在建房屋规模的基数很大，达2361万平方米，分布也较平衡，特区内在建房屋规模所占比例也很大，可以说，两年内皆能满足消费者的需求。
土地多，房子更多
如何看待目前的地产市场，特别是第四季度地产市场？
业界认为，地产市场将出现新的变化。王锋博士说，目前是需要调整政策的时候了，从而促进房地产投资增幅上升，使之与GDP保持平衡。1－8月，GDP保持上升形势，增长了17％，固定资产投资也增加了20％，房地产投资额的增幅缩减与此不协调。2002年，房地产投资额占固定资产投资额的55％，今年1~8月该比率下降为41％，投资结构渐趋合理。但是，由于投资额增幅持续缩减，与GDP的上涨出现不协调，对经济的拉动作用显现不出来。未来会在这一方面加大调整政策力度。
据王锋介绍，第四季度在龙岗和宝安将有大规模土地相继推出，将超额完成原计划。今年用于房地产开发的土地供应面积较去年相差无几，为1.08平方公里。而且，土地审批行政管理部门也正按步调落实下半年的土地供应计划，1~8月的开发总量完成进度的40％左右，略显不足，下半年将加大土地供应速度。
王锋表示，政府及土地行政管理部门拟调整土地供应政策，增加特区内的房地产用地，保证两年后的住房供应。因此，消费者不必急于入市购房，应理性看待房价上涨，做到理性消费。一些开发商非理性炒作也应有所收敛，以免造成不必要的紧张。
作者:深圳商报记者孙正东韩玲
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