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空置率是高还是低
海南商品房的空置率是高还是低，在海南存在两种说法。天拓投资总经理顾明认为，海南的空置率不高，尤其是这两年开发的房产。他举例说，紫荆花园一期全部卖完，有10％左右的业主长期不来居住。据置地房产办公室主任刘丽君介绍，1998年开发的置地花园一期几乎全部售罄。
但似乎这些说法跟人们的主观感受不那么相符。一位从哈尔滨来的游客说：我去过很多城市，海口住宅楼里发出的亮光最少。家住大成公寓的李先生说，他住这里半年了都没见过自己的邻居。海南创力开发公司是一家专门从事房地产中介的公司，对海口房屋的空置情况比较了解。一位工作人员说：“海口至少有50％的房子长期无人居住。”
一位业内人士则认为，海南的确有很多房产无人居住，但这些房产中多数都是有业主的，属于二次空置，不能计算到空置率中去。据海南省建设厅统计处赵处长手上的一份资料显示，截至2003年底，海南省城市住宅面积达到了4748万平方米，已经有4455．7万平方米的房屋办理登记办证手续，占到了93．84％，并且已经发放房产证60460本。由于海南省的历史原因，积压的房产达到了400万平方米，目前已经通过租赁、出售消化了300万平方米的房产。
据海南省建设厅统计数据，今年1至8月总共销售面积74万平方米，每月平均销售9．25万平方米，按照这样的速度一年只能消化111万平方米的房产。如果这些正在建筑的房产如期竣工，再加上以前未售出的100多万平方米的积压房，海南就需要消化5年。单从这个角度分析，海南未来空置率会提高很多。有关业内人士也担心未来市场没有能力消化那么多房产，建议政府在批准报建时应该控制一下。失声的空置率
商品房空置率，一个反映房地产市场供求状况的重要指标在海南一直很少被提及。甚至在网上通过众多搜索引擎，也搜索不出一条准确描写海南商品房空置率的新闻。但，不管是否被提及，它对海南房地产业的影响一直存在着。
“您知道海南商品房的空置率有多高吗？”我们问一位多年在海南从事房地产开发策划的经理。
“空置率？海南好象没有公布这方面的资料。”他一脸疑惑。
何谓空置率？据专家介绍，以美国为例，空置房是指中介机构手中可租可售，但半年以上未租、售出的房屋；空置率是由空置房除以全社会房屋得出。但我国的计算方法有所不同，我国的空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而人们所说的空置率是用全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。
海南省建设厅统计处处长赵文川说，空置率的合理计算方法应该是一年内未出售的商品房面积与竣工后可供销售面积之比。按国际上常用的判断商品房空置率标准，空置率在15%-20％之间为危险区，20％以上为商品房积压区。
在采访了海口市房管局、海口市规划局等众多相关单位后，还是未得到一个准确描述海南或海口商品房空置率的统计数据。赵文川介绍，海南省没有做过空置率方面的统计。据可以查到的资料，海南省统计部门2003年调查的48家企业，商品房空置率为9．1％，这是唯一有具体数据描述海南空置率的资料。但遗憾的是，该资料不能代表海南的整体水平。据海南省建设厅2003的统计报告，海南当时有500多家房地产开发企业获得了房地产开发资格，仅2002年上报报表的房地产开发企业就有300余家，有开发工作量的企业154家。一位业内人士认为，目前海南的房地产开发企业肯定多于这个数。仅靠48家企业得出的数字不能说明问题。
事实上，在海南大家都不愿提及空置率。据一位熟悉情况的人士透露，海南省没有公布空置率有两方面的原因，一方面由于该数据不容易统计，尤其在海南，历史遗留问题比较多；另一方面，该省的空置率可能会很高，公布出来大家都觉得没有光彩，还可能影响到内外商在海南的投资。
“开发商也不愿意有人做这方面的统计，因为高空置率是房地产泡沫的一项指标。开发商最怕说有泡沫。”一位从事房地产开发的人士这样说。二次空置房让70％的物业公司亏损
不论海南商品房的空置率是高是低，但得到一致肯定的是，海南二次空置的房屋数量巨大。
二次空置房是指已经出售，但至少半年无人居住的房产。在多家物业公司工作过的王经理介绍，在海甸岛，许多高层楼盘的房屋二次空置现象非常严重，占到了50％左右，有些业主数年都不来居住。
海南有多少房产是二次空置？赵文川处长介绍说，海南目前还没有对二次空置进行统计。某房地产开发公司的经理说，要做这方面的统计也不容易，因为买了房是否居住全属业主主观行为。他们有各种各样的原因不来居住，也有各种各样的原因随时会来居住。
一位业内人士分析，造成众多房屋长期无人居住的主要原因是购房者的结构。他说，在海口有70％的房产由岛外购房者购得，而在三亚这个数据达到90％以上。他们来海南买房有度假、养老的，也有作投资的。这些购房者只有在短暂的时间内来海南，或买了房就等它升值。
海南置地实业有限公司办公室副主任郭涛介绍，来度假的购房者一般在10月到次年5月到海南居住，来投资的只为了等所购房产的升值，一般是不会来居住的。另外，本地购房者购而不住的现象同时存在，也是造成海口二次空置房产增多的原因。在海口市民中，拥有第二套房的为数不少。紫荆花园的销售部经理说，有些业主在市中心有房，为了工作方便，所以长期不来新住所居住。这样的人占紫荆花园一期户数的10％左右。海南寰岛物业管理公司管理怡昌花园的宋经理说，有些业主又新买了房，因此不来居住，喜新厌旧嘛。
房屋二次空置对物业公司的影响则首当其冲。因为长期找不到业主，物业管理费无法收取。靠收取物业管理费生存的物业公司目前情况不容乐观。海南寰岛物业管理公司宋经理透露，目前海口70％左右的物业公司是亏损的。据知情人士介绍，同为寰岛物业管理公司管理的“怡海园”，由于业主长期不在，房屋空置，从2001年到现在4年时间里，有40万的应收物业费未收。海南馨平物业管理公司的王鹏涛也介绍，在全国唯有海南对二次空置房屋的物业费按半价征收，这也凸显了海南二次空置房数量多给海南物业公司带来的尴尬。
一位业内人士认为，房屋二次空置还会使社区内缺乏人气，周边的服务设施也会跟不上，这也是海口很多小区周围商业未发展起来的原因。（来源：经济参考报）
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