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马海伟
喜悦被诉讼之累代替
购买房子、乔迁新居本是件令人高兴的事情，然而，北京市某跨国公司的刘女士却高兴了半截，尔后却陷入到苦恼中。在乔迁新居两年后，她的家里突然来了一位不速之客，自
称是房子的主人，并拿出房产证以示证明。
事情还得从头说起。2002年10月25日，刘女士在北京市顺义区购买了北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称北京天洋志普）的一套住房，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定的总房价款为485884元。随后的11月8日，刘女士向北京天洋志普支付了总房价款的首付部分105884元，并在当月的22日以中国建设银行个人住房贷款的方式缴付了剩余全部房价款38万元。
刘女士拿到住房钥匙后，来不及装修，便忙着准备各种材料申办房产证。事情办得倒很顺利，2003年元旦过后的第四天，刘女士却拿到了编号为京房权证顺私字第30183号《房屋所有权证》（以下简称30183号房产证）。
刘女士家来的那位不速之客叫鸣豪（化名），他手持的编号为京房权证顺私字第00104号的《房屋所有权证》（以下简称00104号房产证）显示，其具有的合法房产正是刘女士正在居住的房子。原来，早在刘女士购房之前的2001年4月28日，北京天洋志普就将此房产以总价598327元的价格出售给了北京夏天公司（化名），北京市国土资源和房屋管理局（以下简称北京国土房管局）在当年的6月4日为其核发了00104号房产证。因经济债务，北京夏天公司就将此房产抵债给了鸣豪先生。
“造成这样一间房两个房产证的情况，房管局是难逃干系的。”刘女士愤愤难平。
在今年2月19日，刘女士以北京国土房管局未尽到严格审查义务，致使北京天洋志普将已经出售的房屋，再次转让并核发产权证书为由，将其告上法庭。法庭支持她的诉讼请求，判令北京国土房管局撤销30183号房产证。
8月3日，刘女士向北京市顺义区人民法院递交诉讼状，状告北京天洋志普存在一房二卖的欺诈行为，请求法院依据相关法律规定，判令北京天洋志普返还支付的全部购房款及利息、赔偿损失，并支付购房款1倍的赔偿金。
据悉，法院已经正式受理此案，不日将开庭审理。
一房二卖何其多
在分析之所以出现一房二卖的原因时，北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员、著名房地产维权律师秦兵认为主要有3个方面。
秦兵说，首先是制度的原因。在制度设计上，我国实行的是商品房预售制度，而一房二卖也只有在期货交易时才能出现。因为交易的时间较长，买房人无法立即判断房屋的所有者。
其次是开发商获利的原因。在国外，发生一房二卖时有两条规定，一是绝对定性为刑事案件；二是开发商要对第二个购房者支付10倍的赔偿，这还是处罚比较轻的。而我国对一房二卖的处罚力度却比较小，有时消费者连两倍的赔偿都拿不到。这样就形成了欺诈成本低而欺诈收益高的情况，这也是一房二卖甚至一房多卖的情况越来越多的主要原因。最后是消费者自身的原因。其实这样的事发生了很多，为什么不能引起消费者的警觉呢？
中南财经政法大学法学院教授乔新生对此发表意见时说，目前我国房地产登记机关比较多、管理比较混乱，才会出现类似刘女士那样一房二卖、一房二证的问题。开发商利欲熏心，置国家法律于不顾，导致消费者的利益受到损害，也是类似问题出现的一个原因。还有就是消费者自身的原因。目前，在商品房按揭销售期间，我们的消费者没有对房产的合法性进行严格审查，往往会被开发商的夸大宣传所迷惑。
细心应对欺诈房产
秦兵的话显得很直接：“购房时请律师做后盾，这样能有效避免开发商设下的圈套。其实这样做，最大的受益者是消费者。因为在购房前请律师，费用仅仅是购房款的1.8％左右；而购房后一旦出现纠纷，请律师的费用就要达到购房款的20％左右。还是防患于未然为好啊。”
乔新生教授认为，消费者遭遇这样的问题，完全可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并按照《消费者权益保护法》的规定要求开发商增加1倍的赔偿。如果是在办理房产证期间，由于房地产管理部门或行政机关没有尽到自己的义务，而损害了消费者的利益，消费者还可以提起行政诉讼，要求行政机关承担行政责任和有关民事赔偿责任。
乔新生教授说，要拒绝一房二卖情况的发生，首先，要改革我国房产登记方面的体制，让房产登记机关变为一个统一机关，在办理房产证手续时要严格审查并依法行政。其次，要对开发商的资质状况做个全面的调查，让不法开发商无利可图。最后，消费者在购买房产时要特别注意维护自己的权益。
《市场报》 (2004年09月28日 第七版)
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