|
本报记者 李小刚
目前商铺如此之大的供应量，很大的增长部分来自于外环线，上海商铺出现明显的外移趋势，尤其是随着外环线住宅房的大规模建设，社区商铺必然会大量出现在外环线以外
现在针对购买商铺的贷款严控其实是一种本末倒置，银行更应该对开发商的信贷进行
严格的控制，而不是对个人购买者的控制
在上海房地产市场出现逐渐冷却的趋势后，作为这个大市场中的一个重要组成部分的商铺投资也出现了减弱的现象。
“在房地产全行业价格升幅趋缓的背景下，随着上海商铺供给的连续增长，商铺价格上升的幅度减缓。”上海上房商铺服务网络有限公司副总经理王显程在9月24日接受记者采访时透露了以上观点。
由于上海商铺的回报率近几年始终保持在较高水平，去年年底的估计仍然达到了8%到10%，因此上海商铺的供应量也持续增长。据王显程透露，2004年上海商铺的供应量应该与去年的供应量持平。而根据资料显示，2003年上海新开工的商铺面积同比增长了71%，施工面积为472万平方米，全年超过了500万平方米。那么今年上海商铺的供应量应该保持在这个水平上。
由于今年受到宏观调控的影响，上海商铺在供应量依然增长的基础上，需求方面受到了一定的影响，导致了目前上海商铺价格上涨减缓的趋势。上房商铺提供的一份分析报告里指出，“在新的投资热点形成的情况下，投资于房地产的新增资金会有递减的可能，市场的活跃度会有一定程度的降低，但是商用房包括商铺、写字楼仍有比住宅更佳的增长潜力，因而缓步上升的趋势还不会改变。”
结构性问题突出
上海商业房地产仍然处于高速发展期。相关统计显示，未来3年中上海新增商铺面积将达到700万平方米。而且据业内专家透露，目前商铺如此之大的供应量，很大的增长部分来自于外环线，上海商铺出现明显的外移趋势，尤其是随着外环线住宅房的大规模建设，社区商铺必然会大量出现在外环线以外。
来自上海房产交易中心的数据称，内环线内的商铺施工面积已经从2002年的65%降到2003年的45%，而外环线与内环线之间的施工面积从19%上升到28%，外环线以外的区域则从15%上升到27%。
对于这种外移趋势，王显程表示，目前上海商用房市场总体上还是较为健康的，还是一个以投资者而不是以投机者为主体的市场，但是商业房地产的快速发展中存在着结构性的问题值得注意，这其中包括在外环线的一些社区商铺供应量太大，定位也存在一些问题。
据了解，上海市政府规划规定，居住区商业服务设施按5.5%配备，如此推算到2005年，商铺的增量约在410万到440万平方米，5年间将增长超过30%。而现在上海房地产市场出现了一些冷却迹象，一些投资比较旺盛的社区住宅房的换手率比较高，社区内住宅的空置率也较高，这些都影响到该地区的商铺发展。
因此，上房商铺指出，目前上海商铺市场上较为突出的问题还有租金与售价的落差过大，自营与置业者的落差过大。华东师范大学商学院副教授王学英表示，许多商铺的投资者并不是看重商铺的租金回报，更多的是看重商铺长期的价格上涨，因此导致目前许多的商铺售价很高，而租金水平却迟迟不能上去。
要控住开发商信贷
由于受到银根收紧的压力，商品房的个人贷款方面受到了比较大的影响，房地产市场的投资需求也受到不小打压。
商铺作为一种目前广泛用于投资的产品，银行贷款方面的收紧对投资者也有一定的影响。但是王显程认为，目前的银根收紧并没有对商铺的投资者产生太大的影响，虽然银行的贷款成数有所提高，但是商铺的投资者自有资金比较充足，而且银行在放贷方面并没有外界所传言的那样严格，许多商铺的贷款依然能够得到发放。
王学英则向记者表示，银行在严控贷款方面给予贷款者的心理压力实际上大于其实际效果，而且她更为直接地指出，“现在这种针对购买商铺的消费者的贷款严控其实是一种本末倒置，如果商铺市场存在一些风险的话，很大程度上是由于开发商的盲目建设所引起的，银行更应该对开发商的信贷进行严格的控制，而不是对个人购买者的控制。”
王学英表示，目前商业地产中最大的风险来自于大型商业设施的开发，就是我们俗称的“shoppingmall”。这方面最为突出的是在一些中小城市的重复建设，相对来说上海在大型商业设施的建设上风险还不大，而社区商铺方面总体上比较平稳，长期来看升值潜力仍然比较大。
《国际金融报》 (2004年09月27日 第十四版)
| 
