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%北京二手房市场交易量每年成倍递增，需求旺盛，但房源紧张的问题一直没有解决，而被业界寄予厚望的央产房上市后也一直未能突破交易瓶颈，这迫使投资置业者不得不需求更多的新房源。近期，在上海已经为市场所接受的次新房概念在北京被多个品牌中介推上前台，以期让置业者在选择新楼盘与二手房之间有一个比央产房更加成熟的替代。
成交量迅速提升
去年央产房允许上市，业界都认为这能在一定程度上可以缓解二手房供需紧张的矛盾，同时也能够给置业者多一条途径进行选择。但是由于央产房放量存在瓶颈及其价格偏高也使一部分投资者转投其他二手房。
记者从我爱我家了解到，去该公司登记的二手次新房房源数量占总房源量的50%左右，客户需求约为70%.另据链家市场研究中心统计的数据显示：次新房（二手商品房）在二手房的成交比例已经由今年1月的9.37%上升到了8月的22.45%.
成交单价只比同区域新房低约500元
从次新房成交区域的价格分析来看，价格差距还是比较明显。链家成交数据显示，海淀区的成交价格最高，基本维持在5800元－6300元/平方米，其中海淀区增光路的成交价格一度达到了6500元/平方米；朝阳区成交价格波动幅度较大，四环以外的成交价基本在5000元/平方米以下，其他区域的一般成交价格维持在5500元—6100元/平方米；丰台区次新房的成交价则比较稳定，一般在4500元－4800元/平方米。此外，郊区次新房成交价一般在3000元－3500元/平方米。
同时，在同一区域，次新房与一手楼盘的价格差距不明显，有些几乎相同或者每平方米只低500元左右。而在上海，同区域的次新房成交价一般比一手楼盘交易价低1000元/平方米左右，这也真实地反映了次新房的内在投资价值，表明北京的次新房成交价格偏高，存在一定的投机成分。
概念模糊及转按揭困难制约交易
我爱我家专业人士指出，次新房的界定十分模糊，许多购房者对其概念不很清楚，因此，北京次新房市场需求不如上海、南京火热，且绝大多数次新房为二手商品房。
目前，北京商品房处在按揭还款阶段的房屋约占60万套，这些房子进入二级市场，再加上大多数买房客户也需通过银行贷款，于是这类次新房的交易必将涉及转按揭业务。但转按揭业务自推行以来一直“雷声大雨点小”，陷于需求旺盛、操作困境的尴尬境地。虽然类似我爱我家、链家等正规中介能顺利进行转按揭业务的操作，但从整体市场来看，转按揭操作仍有一定难度，因此在某种程度上也制约了次新房的交易量。
链家分析认为，从上海次新房的交易流程来看，都要明显比北京简化，另外上海过户时间一般只要3个工作日左右，而北京过户时间至少要20个工作日左右，次新房交易流程存在风险。这一瓶颈也阻碍了其交易量。
名词解释
何谓“次新房”？
即年代较新的二手房或空置房
“次新房”的概念在上海比较为人所熟知，但对于绝大多数北京购房者而言，什么是次新房并不十分清楚。我爱我家房地产经纪有限公司专业人士指出，所谓次新房，也就是年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。这其中涵盖一部分尾房、债权房等空置房，也包含入住时间较短又再上市交易的二手房。也有一部分是开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的房屋。
次新房与年代久远的二手房相比较，房屋较新，在规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面更为合理、完善。同时，与新建商品房的高昂价格相比，次新房价格低廉又是其最大优势。
市场直击
海淀、朝阳仍是热点区域
链家成交数据显示，城区和郊区均有次新房的成交记录。作为二手房市场十分活跃的海淀、朝阳两区，也是次新房交易的活跃区域，成交量分别占到了29.17%和25%.由于基础设施和相关配套逐渐完善，以及丰台高科技园区规划建设实施，地铁4、5号线贯通等带来了交通便捷的前景预期，丰台区也成为众多投资置业者的理想选择区域，其升值潜力巨大，从而使次新房的成交量紧随海淀、朝阳，占到了16.67%，位居第三。
而昌平区紧跟奥运板块的升温，次新房的交易量也不断升温，成交量紧跟丰台区之后，占到14.58%.
80平方米以上次新房受青睐
据链家成交数据显示，次新房成交面积较央产房和公房的普遍成交面积大20平方米至30平方米。
已成交的次新房单套面积在80平方米以上的占到了总成交量83.3%，尤其是100平方米以上的成交套数达到了45.83%，而80平方米以下的成交套数只占到了16.7%.这与其他成交二手房面积截然不同，一方面是因为央产房和公房本身设计时面积就紧凑，另一方面是因为大部分投资置业者投资次新房本身看中的就是其面积较大，而且户型设计较新。
专题采写/本报记者张家齐
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