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本报记者 焦艳玲
“完美的居家享受”——这是北京大行基业房地产开发有限公司在其开发销售的海淀区沁园公寓项目时，曾打出的广告宣传语。正是基于该项目的设施齐备，加之“完美”宣传，一经销售便吸引了北京某广告公司经理张先生的目光。然而，正是这“完美”的宣传却引发了张先生与房地产公司之间的一场诉讼。张先生认为，房地产公司为其提供的居住环境很
不完美。然而，北京市第一中级人民法院于近日对此案作出的终审判决，却以张先生败诉而告终。
1999年6月29日，张先生与大行房地产公司签订了《北京市内销商品房预售契约》，花85万余元购买了沁园公寓商品房1套。同年，张先生如愿以偿地入住到沁园公寓，开始在这里享受他的完美居家生活。但是，随着入住用户的增多，张先生觉得这里的居住环境越来越不完美。他发现大多购房者为各类公司，每天各公司上下班及联系业务的人都很多，使得居住环境很嘈杂，两部电梯经常是人货混装、拥挤不堪。他根本得不到售楼广告中所宣传的“完美的居家享受”。张先生认为，大行房地产公司将居住用的公寓当作商住两用房出售，违反了法律的规定及合同的约定。于是，张先生起诉到法院，要求解除与大行房地产公司所签订的购房合同，并退还其购房款85万余元。
在庭审中，大行房地产公司辩称：张先生所在的楼房确有很多公司，使其居住环境受到影响，但造成这种现象的原因并非其改变房屋用途，而是很多业主自行将居住用房改变为商务用房，这是房地产公司所无法控制的。房地产公司在与张先生的房屋买卖行为中无任何违约行为。
为了证明自己的生活受到影响，张先生特意拍摄了在同一楼房内的几家公司的录像作为证据，以作证明。
北京一中院认为，张先生提供的商用房屋的录像证明，其所购房屋的楼内环境确因很多房屋被用于开办各类公司而受到很大影响，与大行房地产公司在其售楼广告中所宣传的“完美的居家享受”存在差距。但造成这种影响的主要原因是部分业主自行改变所购买房屋的用途，将住宅用房改为商务用房，并非房地产公司将住宅用房当作商务用房出售。因此，房地产公司作为开发商，的确无权阻止业主对房屋用途的这种改变，即楼内居住环境受到影响非房地产公司违约所致，故对张先生认为房地产公司违约，导致其合同的主要目的无法实现的意见不予采信。
那么，大行房地产公司打出“完美的居家享受”广告语就不受到法律约束吗？购房者在购房时应该注意哪些问题呢？记者为此采访了北京一中院多年审理房屋买卖纠纷案件的王法官。
王法官认为，在本案中，房地产公司打出“完美的居家享受”广告语是属于一种抽象的宣传，并不是具体的承诺，不能视为合同的一部分。购房者在购房时，可按照国家规范化的格式条款签订合同。如果购房者有特殊要求，在与开发商协商一致后，双方可作补充约定。但购房者在购房时难免会遇到霸王条款，因此，购房者不仅要看宣传，更重要的是要考虑开发商的信誉。如有条件，购房者最好了解一下同一开发商已完成的项目，看其股份组成是否具有实力，审查项目的各项审批手续是否完备，是否具有房屋质量保证书，特别是开发商是否取得了商品房销售或预售许可证明。
《市场报》 (2004年09月24日 第七版)
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