近几年来，英国、澳大利亚和美国等主要国家的房价飙升，市场繁荣。统计显示，这些国家的房地产市场已形成了泡沫。最近，一些国家的房价已开始从高位下滑。人们担心，泡沫一旦破灭，将不可避免地对整体经济造成打击。

    涨！涨！涨！

    “从未有如此多的国家实际房价升得如此之快。”这是最近一期英国《经济学家》杂志的文章标题。

    《经济学家》杂志从2002年开始发布全球房地产价格指数，该指数主要涵盖经合组织国家，最新则加入了中国内地、香港、新加坡和南非等国家和地区。过去一年来，这20多个国家和地区中，有11个地区房价涨幅超过两位数。

    香港地区房价涨幅勇夺榜首。今年上半年，香港房价由去年下跌17%一举转为上涨了28.7%。港岛区住房价格最近一年甚至上涨了40%。排在第二、三位的是南非和新西兰，涨幅分别是25.5%和22.1%。这两个国家的房价已经多年持续上涨。中国上海房价受投机刺激，过去一年上涨了21%，而全国平均上涨了10.4%。

    截止到第二季度的一年中，美国房价涨幅上升到9.4%，是上世纪70年代以来的最高值。近几年来，美国房价涨幅虽落后于澳大利亚和英国，但如今的涨幅却达到了历史上的最高值，从1990年代中期至今，其扣除通胀后的房价实际涨幅是70年代和80年代的两倍。

    在欧洲，爱尔兰、荷兰和西班牙房价都是长时间高位运行。法国房价去年大涨了14.5%，但最近，法国、意大利和比利时都出现了泡沫破裂。

    严重高估，崩盘将至？

    根据《经济学家》的计算，相对于收入水平，美国、澳大利亚、法国、爱尔兰、荷兰、新西兰和西班牙的房地产价格已经达到了创纪录的水平，意大利也即将达到。这意味着，现在房价高估程度前所未有。若再加入中国和南非，按经济权重计算，全世界上2/3的地区存在着潜在的房地产泡沫。

    在美国，房价/租金比率这一指标达到了创纪录的高位，较1975-2000年这25年的平均值高出26%。房价/租金比率类似于衡量股价泡沫程度的市盈率。这么高的比率意味着，要消除泡沫，价格必须下降，或者在房价保持不变的情况下，租金按现有幅度持续上涨8年。

    过高的房价意味着风险，一些国家泡沫有破裂的迹象。澳大利亚的房地产最近几年十分红火，但这种全国性的繁荣景象似乎即将过去，房价面临下跌。该国房地产指数在去年还名列茅，现在则下降到了中游水平。根据官方数字，澳大利亚平均房价第二季度下跌了1.2%，悉尼地区则下降了5.4%。根据澳洲联邦银行的计算，今年上半年，根据年率计算，该国房价下降了13%。

    英国也是如此，很多人担心房价明年开始下跌。截至7月份，今年英国房价上涨了13.8%，而2002年则是25%。有的分析师认为，房价已经开始下跌，中介机构也透露，人们买房的兴趣急剧下降。

    美国房价同样让人忧

    目前，美国房地产市场虽没有英国、澳大利亚那样非理性狂热，但风险也不可小视。然而，最近汇丰银行的研究表明，在总人数超过美国半数的20多个州中，房地产存在过热。

    有人认为，与英国、澳大利亚不同，美国的房地产抵押大多数是固定利率，这使得房地产市场能抵抗得住紧缩的货币政策压力。但是，英、澳市场见顶并非因为业主不能支付抵押供款，而是出现负资产，这种情形同样会发生在美国。

    专家认为，美国房价未来下滑可能较英、澳温和一些。尽管如此，它仍然会伤害经济。高盛最近的研究表明，房价波动导致的消费波动会放大。美国和英、澳相比，利率更低、预算赤字也更大，一旦房地产市场出问题，政策空间要小得多。

    另外，房价即使保持稳定，也可能引起消费开支下滑。荷兰的房价涨幅从2000年的20%下降到去年的0%，价格并没有下降。这看上去像是完美的软着陆，但去年的消费支出还是因此下降了1.2%，这将经济推进了衰退的陷阱。