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“屋顶花园”变“冷却塔”，业主“证据不足”一审败诉
本报记者 张伟湘
律师：对于开发商广告宣传与实际不符问题，早期法律并没有规定。而2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条
明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的证明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
业主在买房时，看到开发商的广告宣传和售楼部的楼盘模型上，自己所购的房屋窗台下是美丽的屋顶花园。但是，入住后，业主才发现，原来屋顶花园并不存在，自己要面对的是6个中央空调系统冷却塔！屡次交涉无效，2003年9月，广州市天河区某楼盘的8户业主一气之下将开发商告上法庭，要求追究其擅改规划的责任，并拆除这些冷却塔。今年8月，法院一审判决，原告未提供充分证据证明现安装冷却塔的部位原设计为屋顶花园，因此不予支持。近期，业主们补充收集了大量证据，已向上级法院提起上诉。
律师认为，业主与开发商发生纠纷时，双方手中都需持有大量有效证据，否则，即使有理也可能得不到法院支持，但是，由于业主的实力和资源往往难以与开发商抗衡，取证时难免缺乏经验、遇到挫折。业主：拆冷却塔办房产证
该楼盘位于广州市天河区，开发商是广州某房地产开发公司。据8位业主中的陈某向法院诉称，1999年12月24日，其与被告广州某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定被告将其开发经营的该楼盘第10层商品房出售给原告，该房建筑面积为69.3平方米，售价为4100元/平方米，总金额为28.4万余元。而被告收款后，屡次违约，既没有按时为业主办理房产证书，在业主收楼后，被告擅自改变规划，未经业主同意，就于2002年11月在该楼盘E层（原规划为屋顶花园）建设6个中央空调系统冷却塔，损害了业主的合法权益。
多次交涉未果，业主只能起诉请求法院判令，被告房地产公司向业主支付延期办理房产证的损失5.7万余元，被告向业主交付房产证，同时拆除已建好的6个中央空调系统冷却塔。
其余业主也向法院提出类似请求。开发商：安冷却塔与规划无关
被告房地产公司辩称：合同中所指“竣工验收”是指双方在预售合同所约定的竣工验收，即是指建筑工程质量验收合格。因此房地产公司取得竣工验收备案后30天内的责任只是办理测绘和权属登记手续，而非办理房产证。
房地产公司辩称，在办证过程中，对于因政府部门、测绘单位和按揭贷款银行等相关单位的行为导致房地产公司延迟办理产权证的时间，法院应予扣减。公司在2000年9月已竣工并按规定进行了各项验收，但由于天河区率先实行竣工验收备案制度，因此楼盘直到2002年1月才办理了竣工验收备案手续。竣工验收备案是办理房地产权证的首要工作，因政府部门原因，使该楼盘项目被延迟481天。
公司于2001年2月已申请测绘，但测绘所直至3月才安排下属公司测绘，7月向公司出具了测绘成果，但申请登记时登记所发现测绘成果存在错误，必须更正后才能办理确权手续。为此，公司不得不在2002年2月向测绘所提出更正测绘成果的申请，但测绘所在2002年5月28日才完整出具更正后的第二次测绘成果。由于测绘单位失误又造成房地产确权被延迟320天。业主是以按揭贷款方式购房，购房合同、抵押合同和抵押登记证明书都存在办理按揭贷款的银行手中，公司2002年8月26日向按揭银行提出书面申请，但银行在2003年6月30日才陆续将办证所需资料交给公司。公司于2003年9月就为业主办妥了房地产权证。房地产公司不应承担因以上原因造成房地产权证共迟延办理1099天的赔偿责任。
同时，房地产公司认为，安装冷却塔与规划无关，首先，政府部门答复“冷却塔的安装不属于建筑工程报建的范围”，因此该项目建设不需审批，与规划无关。其次是冷却塔位置未计入公摊面积，属房地产公司所有。再次是冷却塔为大厦裙楼业主公共服务的配套设施，最后是冷却塔未给周围环境造成严重不良影响，设备质量合格，不存在环境污染问题。法院：原告证据不足不予认定
经审理，法院作出一审判决，认为：原告和被告所签的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告根据合同约定履行了自己的付款义务。被告作为涉案房屋的出售人负有向买受人交付房屋和转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，如果因出卖人自身的原因导致买受人不能在合同约定期限内领取房屋权属证书，则出卖人需承担逾期办证的违约责任，反之，并非因出卖人原因的，出卖人则无需承担责任。
法院认为：由于测绘部门原因，导致被告2002年5月28日才取得测绘报告，被告应在取得测绘结果后的第二天向房管部门申请权属登记，逾期则属于违约。根据广州市房地产交易所出具的复函，被告直至2002年7月3日才向房管部门交件申请产权初始登记，构成违约。违约时间自2002年5月29日起至2002年7月2日止。被告向房管部门交件至房管部门核发《广州市房地产权属证明书》的期间，属房管部门办理手续期间，不属被告责任，不应由被告房地产公司承担责任。
法院同时认为，原告业主未提供充分证据证明现在安装冷却塔的部位原设计为屋顶花园，因此，原告称被告改变规划证据不足，法院不予认定。至于被告所装冷却塔是否符合安全要求，是否给原告造成损害属于另一法律关系，本案不予调处，原告可另行主张。
据此，法院判令被告房地产公司向业主支付2002年5月29日至2002年7月2日的违约金，驳回业主其他诉讼请求。业主不服判决已上诉
一审判决之后，业主们不服，并决定上诉，同时四处搜集开发商改变规划的证据，在递交上诉书后，他们在广州市房地产档案馆找到了楼盘的报建图，该平面图南向大楼顶层中央一长方形空框内标明：“屋顶花园”四字，该长方形两侧各有两个长方形。屋顶花园所在的位置正是现在冷却塔所在的位置。
业主们现在上诉的理由是楼盘实际情况与当时的广告宣传和展示的图纸不符。（蕥 嬉／编制）（来源：金羊网）
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