广州10月1日执行新物业合同文本，今后如要临时占用小区内的道路停车场等公用场地须业主点头

    开发商占用小区的停车场行不行？物业管理费用来干什么？前期物业到底该提供哪些服务？这是小区业主们与物业管理部门之间最常出现的纠纷。昨日 ，记者从广州市国土房管局获悉，10月1日起即将开始执行新的物业合同文本，其中规定不论是开 发商还是物业公司，今后如果要临时占用小区内的道路、停车场等公用场地，都必须事先征得业主们的许可。并且，擅自提高物管收费须双倍返还。

    物业管理费用途需公示

    据悉，建设部9月9日出台了《前期物业服务合同(示范文本)》(以下简称示范文本)，出台该示范文本旨在通过合同约定的方式明确业主、物管公司及开发商各自的权利与义务，减少物业管理纠纷。

    记者常常听到有居民抱怨，物业公司没把物业费花在该花的地方。那么，收来的物业费应该用在哪儿呢？根据该示范文本，物业费除用于支付物业管理人员的工资、社会保险和福利费以外，主要用于小区内各个部位的管理、运行和维护，并包括了清洁卫生、绿化养护和秩序维护等方面。

    因为开发商的遗留问题，居民对物业服务范围的理解问题，以及物业公司本身的服务质量问题，导致前期物业与业主之间就服务问题时有摩擦。那么，前期物业到底该提供什么样的服务呢？

    示范文本明确规定，前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。

    首次提多收费须双倍返还

    示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。

    此外，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商方、业主支付违约金；而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，也需要向物管公司支付违约金。

    记者发现，近期有关部门对物业乱收费可谓是用了重典。如要求从10月1日起实施的物业收费必须明码标价等，此次的“双倍返还”、支付违约金等新规定将有利于整治物业乱收费。

    物管被炒应及时移交财物

    新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由开发商全额交纳。广州一位物业公司的负责人告诉记者，目前许多进行前期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的房屋，但开发商“根本就不交纳物管费用”。

    一位业内人士分析，目前一套120平方米左右的经济适用房一年下来总的物管费约为两三千元，而高档住宅则在五六千元，如果一个小区里有二三十套空置房，对开发商来说“负担太重了”。他认为，未售完的房屋物业费应比已入住的降低一些。

    此外，针对此前经常出现物管公司被业主炒掉后，故意拖延撤离时间或者不退出的情况，该示范文本规定：本合同终止时，物管公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给开发商或其他有关部门代管。