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8·31大限后，房地产开发的进入门槛陡升。土地协议转让全面让位于招拍挂方式出让，且要求开发商必须在一定期限内交齐所有土地出让金。而从去年起，针对房地产业的宏观调控政策频出，有关部门在信贷、资本金等多方面为开发商设限。政策和市场的变化使得房地产业的变革与整合在所难免。
对于实力雄厚的房地产行业上市公司来说，变化蕴含着机遇。但对于市场上众多非房
地产主业，却涉足房地产开发的上市公司来说，这样的变局又意味着什么呢?近期多家上市公司公告了房地产业务动向，有趣的是各家行动并不统一，有全线撤退者，也有大举进攻者。虽然高下难辨，但也能瞧出一些端倪。
进：求发展押宝房地产
宇通客车(600066)上月巨资扩展公司房地产业务，现金出资1.04亿元对旗下郑州绿都置业有限公司进行增资。公司方面称这是公司进行有限多元化战略调整的第一步。公司证券代表表示，公司此次投入的资金主要用于开发郑州市内的商品房项目。公司拟以绿都置业为平台，整合房地产业务。由于房地产行业相对制造业有收益率高、资金密集、周期显著等特点，在一定程度上对公司客车主业有补益。对于房地产开发业务在现在市场情况下的资金压力问题，她认为公司目前现金充足，这次出资影响不大，且有利于提高公司的资金利用效率。
比起宇通客车这样的新手，龙净环保(600388)在房地产业务上早有收获，公司上半年2000多万的投资收益多半来自房地产开发。近日公司又出资7714万元与控股子公司一起受让沈阳市沈房房地产开发有限公司97.5%的股权。龙净环保工作人员称，公司之前在福建和上海的房地产开发项目都取得了很好的效益，此次受让沈房公司的股权有利于公司在房地产领域的发展和开辟新的利润空间。
退：保主业全线撤退
这厢忙增资扩大规模，那厢却有公司忙着撤资。
云大科技(600181)近日撤出房地产开发业务，将控股子公司云南百年置业房地产开发有限公司45%的股权全部转让。公司称百年置业成立以来，创造了良好的经济效益。但房地产业具有大资金大运作的特点，在目前宏观调控，行业银根紧缩和资源受限的情况下，百年置业的发展受到一定的限制，而以公司目前的经营状况和资金实力，难以继续对该公司的发展形成支持。转让股权有利于缓解公司的资金压力和调整债务结构。云大科技证券部的工作人员表示，这次股权转让后，公司将进一步集中力量发展生物制药、水务等主业，但在适当时机，公司仍会直接或间接对地产项目进行投资开发。
无独有偶，三元股份(600429)不久前也将公司持有的北京三元嘉铭房地产开发有限公司75%的股权分两次全部转让给了合作方。转让后，公司在房地产业再无投入。公司表示，之所以舍弃效益良好的房地产业务，是因为公司以前的房地产开发主要是利用厂区外迁闲置的土地，但现在公司可供利用的土地已经基本开发完成，如果继续投入，鉴于房地产业现在的市场环境和政策要求势必将会占用大量资金，可能会影响公司主业乳产品的开发。舍弃这块业务有助于公司调整产业结构，回收资金。
进退在于市场选择
此外，有些上市公司退出房地产业务还有其他原因。如昨日刊登公告的中国纺机(600610)退出一参股房地产开发公司是因为开发项目迟迟无法开工。而华源股份(600094)表示房地产不是公司的主营业务，公司的房地产投资不止一项，退出其中一家也是正常的业务调整。
对于上市公司的进进出出，海通证券研究所的张峦认为，有关方面出台土地出让市场化和项目资本金、信贷等一系列政策都是力图通过规范房地产行业运作流程，达到重塑业务模式、提高进入门槛的目的。这对房地产开发企业的资金管理能力、融资能力提出了前所未有的挑战，使得资金密集型的行业特点更加明显。而升息预期对行业冲击也很大，未来前景并不明朗。小规模的房地产开发商面临的资金压力大增，甚至有生存危机，长期来讲要么退出，要么转往二线城市或寻求其他的创新方式。
所以，那些在前几年房地产开发高峰期进入房地产业的上市公司现在收缩战线也是在情理之中，特别是对那些公司主业本身就受到宏观调控影响，现金流并不充沛的上市公司来讲，退出是明智之举。但是，房地产行业本身有收益率高、周期性强等特点，对于主业稳健、现金流充沛的企业来讲仍是不错的投资选择。
总的来讲，房地产开发企业成功的关键还是在细分市场，只要有好的项目和充裕的资金还是能获得好的收益。从这个意义上讲，一些具备条件的上市公司进入房地产业，或者是扩大规模也无可厚非。
是进是退，在乎企业实力和市场选择。上海证券报 张喜玉
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