经济适用房（行业分析）

　　本报记者　马岑

　　编者按：无论是豪宅还是蜗居，对于老百姓而言，房子是家最具体的概念。居者有其屋，不仅是百姓的期盼，也是政府不断努力的方向。“经济适用房”本意就是让广大中低收入者能拥有自己的住房，然而，在现实操作中，它与百姓的要求还有距离。如何让真正有需要的中低收入者买得起、买得着经济适用房，政策制定者、开发商、销售商需要付出更多的 努力。

　　在房地产业一片红火之中，经常可以听到经济适用房不协调的声音：经适房按商品房价格卖；没信息也没关系的消费者很难买得上经适房；在许多城市的房地产市场上，一些经济适用房的存在已经违背了政策的初衷，等等。

　　北京，一家正在“放号”的经济适用房售楼处。宽阔的停车场里，横七竖八地停满了各种轿车、自行车、残疾人助力车。排成长队的三教九流人挨人地挤成了疙瘩。结婚三年和父母亲同居三年的小宫夫妇清晨1点赶到这里，仅排到1134号。比较上一次的无功而返，他们于当日下午拿到了本期出售的最后一套78平方米的经济适用房。夏日的阳光给他们的心头撒满了希望，但是总价32万余元的购房款也确实如一块巨石压得小两口喘不过气来。

　　比之于小宫夫妇，董老师由于住家较远来得太晚终于没能够拿到房号。他唯一的儿子远在湖南从军，而他和同样年迈的夫人确实太想改变一下自己的居住环境，颤颤巍巍跑遍了京城各个角落，但一直没能如愿。面对摩肩接踵的人群和鳞次栉比的高楼，董老师很无奈。

　　据北京市统计局的数据显示，2003年北京市经济适用房建设步伐成效显著，投资规模加大，整体价格平稳，受到中低收入家庭的普遍欢迎。全年销售面积达320万平方米，

　　比上年增长45.3％。但是为什么董老师仍然不能实现他的愿望呢？

　　阳光总在风雨后

　　按理说，有大批质优价廉的商品进入，市场上同类商品的价格就应该回落。经济适用房作为政府的一种调控手段，是政府为中低收入者建设的微利房。当一个地区商品房价格过高时，供应经济适用房可以起到托底的作用，为“居者有其屋”提供实现途径。

　　曾开发过经济适用房“今日家园”的今典集团董事长张宝全认为，虽然现在经济适用房还没完全面临供大于求的局面，但正逐步由卖方市场转向买方市场，向准商品房靠拢，与商品房之间的价差越来越小，如果不提升项目的品质就会被市场淘汰。

　　让人担忧和烦扰的恰恰是这一点———经济适用房商品化操作的趋势。因为规范措施不到位，经济适用房已经中途“变节”，随着高启的商品房价格顺势而上。小宫夫妇和另外一位卫先生就认为，现在的经济适用房以每平方米4000元左右的价格，远远超出了政府当年规定的2600元的价格，既不经济也不适用。卫先生说：“住居条件不是适用型反倒是经济型的，房价却并不经济更像商品房了。”

　　32万元对于大学毕业之后工作刚满三年的小宫夫妇无疑是一笔巨资。而在北京打拼了10年的卫先生东凑西借虽然款项有了着落，但是80几平方米的房子又过于经济而不适用了。两室一厅一厨一卫，夫妇俩带一个8岁的孩子，根本没有其远在湖北的年迈父母的位置。没有位置也就算了，小夫妇仍然要出去打拼，孩子谁带？卫先生说出的问题得到许多年轻人的认同。他们不认可开发商把经济适用房与商品房靠拢的作法，但经济适用房为什么不能更加人性化一点，充分考虑一个中低收入家庭的长远住居条件，兼顾国人长久的居住环境改善以及建筑物与时俱进适应城市发展的问题呢？

　　卫先生说，政府今年出台的《经济适用住房管理办法》明确规定经济适用房每套面积不得超过80平方米，但在此前却没有这样的规定。这就意味着绝大部分中低收入者只能长期住在蜗居，要想实现住房商品化谈何容易。董老师说出的问题就更加令人深思，由于1998年开始建设经济适用房时并没有这样的规定，政府补贴导致的低房价、大米数的经济适用房的优惠待遇很大部分被并非中低收入者享有了，现在出台这样的规定对于规范经济适用房市场固然有意义，但是对于至今没能够排上队享受经济适用房待遇的董老师们公平吗？

　　要阳光不要云雾

　　《经济适用住房管理办法》规定，政府有关部门应当对购买经济适用房者进行公示，只有符合规定条件的家庭才能购买或者承租一套经济适用住房。其实，自2001年5月，北京市就建立了经济适用住房购买资格的审核制度，但结果却是众所周知的。

　　经济适用房自1998年建设以来，已有6年的历史，它的初衷是为了解决中低收入者的住房问题。然而，从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，并没能满足真正的中低收入者。由于没有确立中低收入者的界定标准，更没有确立该由谁来确定、如何认定、如何监督、执行等可操作程序，有“法”而无办法。加之，政策只规定了价格构成标准，没有明确建造标准，其结果是开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建设什么样的房子，谁有能力买，就卖给谁。而且，因为政府给予了经济适用房免交土地出让金等优惠政策，其价格大大低于商品房，不可避免地被一些不该享受经济适用房的人，包括一些投机者钻了空子，侵占了中低收入者的权利。

　　如何严格控制购买者的身份，能否像日本、新加坡等国家那样，对购买经济适用房的居民身份做出严格的限制，避免不该得到这种政策优惠的人得到优惠，而真正的中低收入者却得不到利益的现象。

　　《经济适用住房管理办法》的颁布对消费者来说是一个利好因素，原来只是从收入上来对购房者作出限定，现在还从供给上进行了限定。根据最新的经济适用房上市政策，办理产权证未满五年的经济适用房上市交易，其交易价格不得高于原价，籍此限制并打击钻政策空子的投机行为，但是，新冒出来的私下交易等现象又该如何禁绝呢？

　　《市场报》 (2004年09月14日 第十六版)

　　放号现场特配备了医务室，以保障消费者的人身安全。